Un terreno con poche piazzole segnate e una cartellina di pratiche sul tavolo

Chi apre un campeggio parte quasi sempre dalla parte bella: il numero di piazzole, dove va il bar, se mettere due case mobili il primo anno. Poi scopre che l'ordine giusto è esattamente l'inverso, e che la prima domanda non è quante piazzole ci stanno, ma se su quel terreno si possa fare un campeggio. Tra queste due domande ci sono spesso diciotto mesi e un paio di pratiche che non si possono fare in parallelo.

Questo è l'ordine che funziona, con i nomi italiani degli adempimenti e i punti su cui devi farti dare una risposta scritta invece di fidarti di un preventivo.

Primo: il terreno, prima di qualunque altra cosa

Nessuna autorizzazione successiva serve se il terreno non lo consente. Quindi, prima di spendere un euro:

Secondo: le regole regionali, che decidono quasi tutto

In Italia le strutture ricettive all'aria aperta sono materia regionale. La legge regionale sul turismo e il suo regolamento attuativo stabiliscono la definizione di campeggio e di area di sosta, i requisiti minimi, le superfici e le distanze delle piazzole, il rapporto tra servizi igienici e piazzole, le quote di piazzole e alloggi accessibili, e la classificazione in stelle.

Cambiano parecchio da regione a regione, e cambiano anche nel tempo. Quindi la seconda richiesta scritta va all'ufficio turismo della tua regione: quali requisiti si applicano a un campeggio della dimensione che hai in mente, e quale classificazione ne consegue. Da quella risposta dipende il progetto, non il contrario: progettare prima e poi scoprire che servono più bagni è il modo più comune di perdere una stagione.

Terzo: le pratiche, nell'ordine

  1. Il progetto e il titolo edilizio. Permesso di costruire o altro titolo secondo quello che fai, con l'autorizzazione paesaggistica se c'è il vincolo. Qui lavora il tecnico.
  2. L'antincendio. Le strutture turistiche all'aria aperta rientrano tra le attività soggette ai controlli dei Vigili del Fuoco al superamento di una soglia di capacità ricettiva, secondo l'elenco allegato al DPR 151/2011. Se la superi, serve la valutazione del progetto e poi la SCIA antincendio. Fai confermare dal tuo tecnico in quale categoria ricadi, perché cambia tempi e costi.
  3. L'agibilità dei fabbricati, a lavori finiti.
  4. La SCIA per l'attività ricettiva, presentata in modalità telematica tramite il SUAP del comune. È il passaggio che apre formalmente l'attività, e si presenta quando i requisiti ci sono già, non prima.
  5. La classificazione. L'attribuzione delle stelle segue la procedura regionale, di solito con una dichiarazione e un controllo successivo.
  6. La notifica sanitaria se fai bar, ristorante, market o anche solo somministrazione minima, con il piano di autocontrollo.

Due cose che si dimenticano regolarmente: la piscina, se la prevedi, è una pratica a sé con i suoi requisiti e il suo personale di salvataggio; e l'impianto elettrico delle piazzole vuole la dichiarazione di conformità, che ti servirà a ogni controllo successivo.

Quarto: gli adempimenti che partono il giorno dell'apertura

Qui molti si fanno trovare impreparati, perché sono adempimenti che non riguardano il cantiere ma la gestione, e arrivano tutti insieme la prima settimana.

Quinto: i soldi, e l'errore più comune del primo anno

L'errore non è sottostimare i costi di costruzione, che il tecnico ti quantifica. È sottostimare quanto tempo passa tra la prima spesa e il primo incasso, e aprire con il listino sbagliato.

Tre consigli concreti. Primo: apri con meno piazzole di quelle autorizzate e finiscile bene, invece di aprire tutto a metà; le recensioni del primo anno ti accompagnano per cinque. Secondo: fai il listino partendo dai costi fissi divisi per i giorni di apertura, non copiando il campeggio vicino, e metti un minimo di notti nei ponti dal primo anno. Terzo: prendi le prenotazioni dirette dal primo giorno, perché aprire solo sui portali significa pagare commissioni sull'intero primo anno e non costruire nessun elenco di clienti tuo.

Per quello serve che la gestione stia in piedi dal giorno uno. CampSuite tiene ogni prenotazione con i suoi ospiti e i loro dati, la caparra e i messaggi in un unico posto, anche dal telefono, raccoglie le prenotazioni online e quelle fatte a mano nella stessa agenda così che una piazzola non venga offerta due volte, elenca piazzole, alloggi e glamping con i loro prezzi, incassa acconti e saldi con carta, emette fatture e ricevute, mostra gli arrivi e le partenze del giorno e dà i numeri di prenotazioni, occupazione e incassi; ci sono anche un gestore dei canali, un costruttore di siti e un disegnatore della mappa del campeggio. Quello che non fa è inviare al posto tuo le comunicazioni ad Alloggiati Web o al comune: tiene i dati che il modulo chiede, l'invio resta tuo. Vedi cosa comprende su la pagina delle funzionalità e cosa cambia per un campeggio piccolo su la pagina delle soluzioni.

La lista, in ordine

Nessuno di questi passaggi è difficile. Quello che costa è farli nell'ordine sbagliato. Se stai partendo e vuoi parlarne, scrivici dalla pagina dei contatti; il listino è sulla pagina dei prezzi.