Aprire un'area sosta camper, dall'autorizzazione al primo incasso

Hai un terreno pianeggiante all'ingresso del paese, o un angolo dell'azienda che non ha mai reso niente, e ogni estate vedi passare camper che cercano dove fermarsi per la notte. Aprire un'area sosta camper è oggi uno degli investimenti più sensati del turismo all'aria aperta: poca opera, stagione lunga e un cliente che arriva tardi, riparte presto e paga i servizi. È anche il progetto in cui si comincia più spesso dalla fine, ordinando la cartellonistica prima di aver chiesto in Comune. Ecco l'ordine giusto: prima le autorizzazioni, poi come attrezzare, e solo alla fine come farsi pagare.

Sosta, parcheggio e campeggio non sono la stessa cosa

Prima di parlare di permessi conviene avere chiara la distinzione che usano la polizia locale e i vigili. Il Codice della Strada si occupa espressamente delle autocaravan all'articolo 185: la sosta è consentita dove è consentita quella degli altri veicoli, a tre condizioni che vale la pena conoscere a memoria, perché sono esattamente ciò che separa la sosta dal campeggio. Il veicolo non deve appoggiare al suolo se non con le ruote, non deve emettere deflussi diversi dalle acque piovane, e non deve occupare la sede stradale oltre la sagoma del veicolo stesso.

Tradotto: aprire il tendalino, calare le staffe stabilizzatrici, mettere tavolo e sedie, stendere i panni non è più sosta, è campeggio. Da qui i due modelli che puoi realizzare, che non sono equivalenti:

• Un'area di sosta attrezzata: piazzole dove si pernotta dentro il mezzo, con camper service per scarico e carico. È la formula più semplice, quella che molti Comuni realizzano in proprio.
• Un campeggio o un'area attrezzata di tipo ricettivo: piazzole dove l'ospite monta all'esterno, con tutti i requisiti che la legge regionale sulle strutture ricettive all'aria aperta impone, fino ai servizi igienici.

Decidi quale vuoi prima di andare in Comune, perché la risposta che riceverai dipende interamente da questo.

Le autorizzazioni: Comune e Regione

In Italia il turismo è materia regionale e il territorio lo governa il Comune, quindi gli sportelli sono sempre due:

1. Il Comune. Guarda cosa dice lo strumento urbanistico sul tuo terreno: quale destinazione ha e se l'attività ci sta. Serviranno il titolo edilizio per la pavimentazione, gli allacci e il camper service, e la segnalazione o l'autorizzazione per esercitare l'attività. Chiedi anche del regolamento comunale sulle aree di sosta, che in molti comuni turistici limita orari, numero di piazzole o zone.
2. La Regione. Se l'area rientra tra le strutture ricettive all'aria aperta, entra nella legge regionale di settore, con i requisiti di superficie, servizi e distanze, e con l'obbligo di comunicare l'apertura e la capacità.

A questo si aggiungono, secondo dove ti trovi, l'autorizzazione allo scarico in pubblica fognatura o la soluzione autorizzata alternativa, il parere dell'ente gestore della strada se l'accesso è su una provinciale, e i vincoli paesaggistici o idrogeologici. Non esiste un elenco unico: chiedi un incontro preliminare all'ufficio tecnico con una planimetria e il progetto scritto in una pagina, e conserva per iscritto la risposta e il nome di chi l'ha data.

Se l'area ospita persone che pernottano ed è inquadrata come struttura ricettiva, arrivano anche la comunicazione alloggiati alla Questura tramite Alloggiati Web entro 24 ore e, dove il Comune la applica, l'imposta di soggiorno secondo il suo regolamento. Meglio saperlo all'inizio, perché cambia il modo in cui organizzi l'ingresso.

Cosa cerca davvero un camperista

Il camper è autosufficiente: ha acqua, batteria, serbatoio delle acque grigie e cassetta. Il cliente non cerca un blocco docce, cerca tre cose, e in quest'ordine:

• Uno scarico delle acque grigie su cui si possa passare con il mezzo, collegato alla fognatura o a una soluzione autorizzata, e un pozzetto separato per la cassetta con il suo rubinetto di lavaggio, ben segnalato e distinto dall'acqua potabile.
• Acqua potabile a un rubinetto su cui si avviti un tubo normale.
• Piazzole piane e con fondo solido, di circa otto metri per cinque, che reggano tre tonnellate e mezzo a marzo. L'erba costa poco a maggio e carissimo a novembre, quando bisogna trainare fuori un mezzo impantanato.

Dopo di che conta ciò che viene davvero apprezzato: la colonnina elettrica con il suo differenziale per piazzola, l'illuminazione, un cassonetto chiuso, un po' d'ombra e, se possibile, il wifi. Quello che solo chi vende considera indispensabile: piscina e grandi aree verdi. Prima di spendere, guarda cosa manca nel raggio di venti chilometri e metti quello.

Far pagare la notte senza inseguire nessuno

L'incasso è dove molte aree perdono soldi e pazienza. La busta nella cassetta funziona fino al primo che riparte senza pagare, e chi gira tra le piazzole alle undici di sera si stanca in tre settimane. Tre soluzioni, dalla peggiore alla migliore:

• Pagamento in reception, se l'area è accanto a un campeggio o a un'attività aperta. Semplice, ma lega qualcuno a un orario e perde chi arriva alle dieci.
• Sbarra con lettura targa o parcometro. Funziona senza personale, ma non ti dice chi dorme dentro, che è esattamente il dato che ti serve per la comunicazione alloggiati.
• Prenotazione e pagamento online, con la piazzola prenotata e pagata prima dell'arrivo e la possibilità di segnare nello stesso posto chi si presenta senza prenotazione. È l'unica formula che ti dice, alle sette di sera, se hai ancora posto.

Qualunque sia la scelta, la regola è una sola: tutte le soste in un unico planning. Quelle dal sito, quelle segnate a mano e quelle arrivate di notte. Con due elenchi, prima o poi ci saranno due camper sulla stessa piazzola.

CampSuite tiene le prenotazioni online e quelle segnate in reception nello stesso planning, così una piazzola non viene offerta due volte, e incassa acconto e saldo con la carta. Ogni sosta conserva gli ospiti con i loro dati, il pagamento e i messaggi in un unico posto, sul telefono, che è proprio ciò che serve quando arriva il momento della comunicazione alloggiati. Quello che CampSuite non fa è inviare nulla ad Alloggiati Web o al Comune: tiene pronti i dati, l'invio lo fai tu. Nella pagina delle soluzioni per le aree sosta camper vedi come funziona in un'area piccola senza personale fisso.

Farsi trovare: le app dove cercano

Il camperista decide mentre guida, e decide in un'app. In Italia si guarda soprattutto park4night, poi CamperContact, le guide dei club e Google Maps. Registra l'area con i servizi veri, il prezzo, la stagione, se c'è la corrente e se si può prenotare, con le foto delle piazzole e del camper service, non del tramonto. Rispondi alle recensioni, anche a quelle di due righe, e correggi la scheda ogni volta che cambi il prezzo. Una scheda completa con il link per prenotare rende più di qualsiasi inserzione.

La lista prima di aprire

• Modello scelto: area di sosta per il pernottamento o struttura ricettiva.
• Incontro preliminare in Comune fatto, risposta scritta e nome del tecnico annotati.
• Titolo edilizio e titolo per l'attività in regola.
• Legge regionale di settore verificata e comunicazioni fatte dove previste.
• Autorizzazione allo scarico ottenuta, pozzetto cassetta separato dall'acqua potabile.
• Piazzole piane, solide e numerate, colonnina elettrica protetta per piazzola.
• Prezzo a notte chiaro, con quello che comprende e quello che no.
• Prenotazione e pagamento online, un solo planning per tutte le soste.
• Comunicazione alloggiati e imposta di soggiorno impostate se l'area è ricettiva.
• Scheda su park4night e Google con foto, servizi e link di prenotazione.
• Assicurazione di responsabilità civile estesa alla nuova attività.

In quest'ordine l'area apre con le carte a posto, il cliente trova quello che cerca e la notte si incassa da sola. Per vedere come CampSuite tiene soste, ospiti e incassi nello stesso posto, guarda i prezzi o scrivici.