Le piazzole stagionali del tuo campeggio, con un contratto che regge

Il signor Rossi sta sulla piazzola 41 da diciotto anni, paga a marzo, e la veranda che ha montato nel 2012 adesso ha un tetto in legno e una porta. Suo figlio vorrebbe rilevare la caravan, il contatore della luce è fermo da due stagioni e il Comune ha appena scritto per chiedere i dati degli ospiti di lunga durata. In quasi tutti i campeggi italiani le piazzole stagionali reggono una parte importante del fatturato, e in quasi tutti il contratto è il documento che non si tocca da più tempo. Qui trovi cosa scriverci, come costruire il prezzo annuale e come chiudere le questioni che fanno litigare a fine stagione.

Che contratto è, e cosa non deve essere

Quello che firmi con uno stagionale è un contratto di godimento di una piazzola all'interno di una struttura ricettiva all'aria aperta, per finalità turistiche e ricreative. Non è una locazione abitativa, e la differenza non è formale: il campeggio è autorizzato come struttura ricettiva, non come zona residenziale, e un ospite che vi stabilisce la residenza mette in discussione l'autorizzazione del campeggio, non solo la propria posizione.

Da qui tre conseguenze che vanno scritte nero su bianco:

• Il contratto dice espressamente che la piazzola è concessa per uso turistico e ricreativo e che non vi si può stabilire la residenza anagrafica.
• Richiama il regolamento interno del campeggio, che diventa così parte del contratto. Orari, silenzio, animali, veicoli, siepi, ospiti: tutto quello che vorrai far rispettare deve stare lì.
• È scritto, datato e firmato in due copie, e una copia sta nel tuo archivio. Un accordo a voce è comunque un contratto, solo che in caso di lite il contenuto lo decide l'altra parte.

Durata, prezzo annuale e scadenze

Il contratto stagionale copre la stagione di apertura o l'anno solare, e si rinnova se nessuno disdice. Quello che manca più spesso non è la durata ma la regola per aggiornare il prezzo: senza una clausola, il canone si cambia solo se l'ospite è d'accordo. Inserisci una clausola che permetta l'adeguamento per la stagione successiva con un preavviso preciso, e manda la comunicazione in tempo utile perché l'ospite possa decidere se restare.

Il prezzo annuale si costruisce, non si copia dal campeggio vicino:

1. Parti dal costo reale della piazzola: quota di ammortamento delle infrastrutture, manutenzione, utenze comuni, pulizia delle aree, assicurazione, personale.
2. Confrontalo con quanto renderebbe la stessa piazzola venduta a turisti nelle settimane di punta. Se lo stagionale rende meno di agosto, il prezzo o il numero di stagionali va rivisto.
3. Separa cosa è incluso: acqua, rifiuti, aree comuni, piscina, un numero di accessi auto. E cosa non lo è.
4. Metti la luce a consumo, con un contatore per piazzola e una data fissa di lettura. Il contatore fermo del signor Rossi non è solo una seccatura: è una fattura senza base.
5. Fissa quando si paga, in una o due rate, e cosa succede in caso di ritardo.

Verande, casette e tutto ciò che è stato aggiunto

È il punto più delicato dei campeggi italiani, e quello che costa di più quando arriva un controllo. Una veranda smontabile, un gazebo, una casetta da giardino e una struttura in muratura non sono la stessa cosa: cosa è ammesso sulla piazzola dipende dal regolamento edilizio comunale, dall'autorizzazione della struttura e, spesso, da regole regionali sulle strutture ricettive all'aria aperta. Quello che un ospite ha montato nel 2012 senza chiedere niente resta un problema tuo, perché l'area è tua.

Come rimettere ordine senza litigare con tutti:

• Scrivi nel contratto cosa è ammesso e con quali misure, e che ogni aggiunta va autorizzata da te per iscritto prima di essere montata.
• Fai una ricognizione piazzola per piazzola, con foto e data, e tieni il fascicolo.
• Per quello che già c'è, chiedi al Comune come inquadrarlo prima di ordinare la rimozione di qualcosa che magari è regolare.
• Metti una regola chiara sulla riconsegna: in che stato torna la piazzola, chi smonta, chi smaltisce e cosa succede se non lo fa. Un deposito cauzionale destinato proprio a questo si è dimostrato utile.

Cessione, subentro e fine del contratto

La caravan è dell'ospite, la piazzola è tua. Vendere la caravan non trasferisce il diritto alla piazzola, e questo va scritto: la vendita del mezzo non dà al compratore alcun titolo a restare. Il figlio del signor Rossi firma quindi un contratto nuovo, al prezzo di oggi e con il regolamento di oggi, non la continuazione di diciotto anni di abitudine.

Scrivi anche il preavviso di disdetta, uguale per entrambe le parti e in forma scritta, e i casi di risoluzione per morosità o per violazioni gravi del regolamento, con una contestazione formale prima. Un giudice vuole vedere che l'ospite ha avuto modo di rimediare.

Gli adempimenti che riguardano anche gli stagionali

Tre cose che i campeggi trattano spesso come se gli stagionali non esistessero:

• L'imposta di soggiorno: se e come si applica alle lunghe permanenze lo dice il regolamento del tuo Comune, che spesso limita il numero di notti tassabili o prevede un forfait. Chiedilo per iscritto e conserva la risposta.
• La comunicazione alloggiati alla Questura: la regola dell'articolo 109 del TULPS riguarda chi è alloggiato, e per le presenze stagionali che vanno e vengono conviene chiedere alla Questura competente come vuole che sia gestita, invece di decidere da soli.
• La rilevazione ISTAT: gli stagionali si contano per le notti effettivamente trascorse in campeggio, non per l'intero periodo del contratto.

Tutte e tre diventano semplici se le presenze degli stagionali stanno dove stanno quelle dei turisti, cioè nel planning.

Il fascicolo per piazzola

Tutto quanto sopra regge solo se ritrovi i documenti. Per ogni piazzola, su carta o meglio in digitale: il contratto firmato con il regolamento e ogni adeguamento di prezzo; i dati dell'ospite e del mezzo, con la targa; le letture del contatore anno per anno; fatture e pagamenti, canone, utenze, cauzione; le foto della ricognizione; ogni contestazione e ogni autorizzazione scritta.

CampSuite tiene piazzole stagionali, piazzole turistiche e case mobili nello stesso planning, ognuna con il suo prezzo, e conserva per ogni prenotazione gli ospiti con i loro dati, i pagamenti e i messaggi in un unico posto, sul telefono. Ricevute e fatture escono dalla stessa prenotazione, e chi non ha ancora pagato si vede nel report invece che nell'estratto conto. Quello che CampSuite non fa è inviare le comunicazioni alla Questura o al Comune: tiene pronti i dati, l'invio lo fai tu. Se il tuo campeggio mette insieme stagionali e turisti, guarda le soluzioni per i campeggi grandi.

La lista per l'inverno

• Ogni stagionale ha un contratto scritto e firmato, con il regolamento allegato.
• Il contratto esclude la residenza e disciplina uso, strutture, disdetta, riconsegna e cauzione.
• Clausola di adeguamento del prezzo con preavviso, comunicazione già in calendario.
• Contatore su ogni piazzola, funzionante, con data di lettura fissata.
• Ricognizione di verande e strutture fatta, con foto e data.
• Regola scritta su cosa è ammesso e sull'autorizzazione preventiva.
• Risposta del Comune sull'imposta di soggiorno per le lunghe permanenze, conservata.
• Modalità concordata con la Questura per la comunicazione alloggiati degli stagionali.
• Regola su vendita del mezzo e subentro, con contratto nuovo.
• Stato dei pagamenti di tutte le piazzole visibile in un colpo d'occhio.

Con un contratto così, il figlio del signor Rossi è un cliente nuovo con condizioni chiare, il contatore viene sostituito prima della prossima fattura e alla lettera del Comune rispondi da un elenco e non a memoria. Per vedere come CampSuite tiene stagionali, turisti e pagamenti nello stesso posto, guarda i prezzi o scrivici.