Abrir um parque de campismo, pela ordem que poupa dois anos

Há um terreno na família, com sombra, a dez minutos de uma praia ou de uma albufeira, e a ideia aparece sempre pela mesma ordem: primeiro imagina-se o parque, depois pergunta-se se é possível. Convém invertê-la. Abrir um parque de campismo em Portugal é um processo em que quase todo o tempo se perde no início, em perguntas que custam uma tarde a fazer e dois anos a corrigir. Este artigo põe as etapas na ordem em que devem acontecer, e diz quais são as que decidem se o projeto avança.

Antes de tudo: o que o terreno permite

A primeira pergunta não é quantos alvéolos cabem, é se o uso é admissível no local. Isso está no Plano Diretor Municipal do concelho, e pode estar ainda em planos de ordem superior, num plano de pormenor, ou em servidões e restrições que não se veem no terreno: Reserva Agrícola Nacional, Reserva Ecológica Nacional, domínio hídrico, área protegida, perímetro florestal, faixa de proteção a uma estrada, zona de risco de incêndio.

Peça na câmara municipal um pedido de informação prévia. É o instrumento pensado exatamente para esta fase: descreve-se a intenção e a câmara responde formalmente se o uso é admissível e em que condições. Custa uma taxa e algumas semanas, e é a despesa mais rentável de todo o projeto, porque uma resposta negativa poupa o dinheiro de um projeto inteiro.

Verifique ao mesmo tempo três coisas que decidem o custo: acesso rodoviário utilizável por autocaravanas, ligação à rede pública de água e de saneamento ou a viabilidade de solução autónoma, e ligação elétrica com potência suficiente. Um terreno perfeito a oitocentos metros do saneamento é um terreno caro.

O regime dos empreendimentos turísticos

Os parques de campismo e de caravanismo são empreendimentos turísticos, com regime próprio quanto a requisitos das instalações, capacidade, sanitários, segurança e classificação. O diploma de base é o Decreto-Lei 39/2008, várias vezes alterado, e os procedimentos urbanísticos também mudaram nos últimos anos com as alterações à legislação de licenciamento. Por isso não decida com base no que leu num fórum: confirme o procedimento em vigor com a câmara municipal do seu concelho e com o Turismo de Portugal antes de encomendar o projeto.

O que não muda é a lógica. Há uma fase urbanística, conduzida pela câmara municipal, em que o projeto é apreciado e podem ser pedidos pareceres a entidades externas consoante a localização e o tipo de obra. E há uma fase turística, em que o empreendimento tem de estar registado e classificado para poder abrir e ser divulgado como parque de campismo.

Contrate um projetista com experiência em empreendimentos turísticos, não apenas em construção. A diferença aparece no primeiro pedido de elementos adicionais.

O registo nacional e a classificação

Um empreendimento turístico tem de constar do registo nacional dos empreendimentos turísticos, mantido pelo Turismo de Portugal, e a sua classificação atribuída nos termos previstos. É esse registo que lhe dá o número que vai usar em tudo: nos portais, na sinalética, nos contratos e nos documentos que entrega ao hóspede.

Trate disto como parte do plano e não como formalidade final, porque é frequente descobrir tarde que um requisito de classificação obriga a mudar o projeto. O número de sanitários por utente, as áreas mínimas dos alvéolos, os acessos e as instalações de apoio são requisitos, não opções. Pergunte ao Turismo de Portugal, por escrito, o que se aplica à categoria que pretende, e guarde a resposta.

O que se esquece sempre

Há um conjunto de obrigações que não fazem parte do licenciamento mas sem as quais não se abre:

• Água para consumo humano: se não houver ligação à rede pública, há um regime próprio de controlo da qualidade da água, com análises e comunicação à entidade competente.
• Segurança contra incêndio: medidas de autoproteção conforme a categoria de risco, equipamentos, sinalização e registo de segurança.
• Gestão de combustível: as faixas em redor das construções e a limpeza do interior do parque, com os prazos que a câmara municipal confirma.
• Piscina, se houver: requisitos próprios, tratamento da água, análises e vigilância.
• Livro de reclamações eletrónico, obrigatório e a divulgar aos hóspedes.
• Boletim de alojamento e comunicação dos hóspedes estrangeiros, com acesso pedido ao sistema antes da abertura e não na primeira semana.
• Taxa municipal turística, se o seu concelho a cobrar: saber antes de fazer a tabela de preços.
• Seguros: responsabilidade civil e acidentes de trabalho, além do multirriscos das construções.
• RGPD: informação aos hóspedes, prazos de conservação e sinalização de videovigilância.

Some estes pontos ao cronograma desde o início. Cada um é pequeno e todos juntos são um mês.

Números antes de betão

Faça a conta na ordem certa: quantos alvéolos e quantos alojamentos cabem no que é legalmente admissível, quantas noites por ano se vendem realisticamente no seu concelho, e qual é o custo fixo de manter o parque aberto durante a época. É o cruzamento destes três números que diz se o projeto vive, e não o preço por noite do parque ao lado.

Planeie também por fases. Muitos parques abrem com alvéolos e sanitários e acrescentam bungalows ou glamping no segundo ou terceiro ano, com o dinheiro que a operação gera. É mais lento e é muito mais seguro do que abrir com dívida no valor das construções todas.

E decida como vai registar as reservas antes de as ter. Um parque novo enche primeiro por telefone e por mensagens, e é exatamente aí que se vende duas vezes o mesmo alvéolo. Em CampSuite as reservas feitas online e as feitas à mão ficam na mesma agenda, com o hóspede e os seus dados, o sinal, as mensagens e a fatura no mesmo sítio, também no telemóvel, e há relatórios de ocupação e de receitas desde a primeira época. Veja como funciona em funcionalidades e o que custa na página de preços.

Ordem de trabalhos

• Consultar o Plano Diretor Municipal e as servidões e restrições do terreno.
• Pedir informação prévia à câmara municipal, por escrito, antes de qualquer projeto.
• Avaliar acesso, água, saneamento e potência elétrica, com orçamentos indicativos.
• Confirmar o procedimento de licenciamento em vigor com a câmara e o Turismo de Portugal.
• Contratar projetista com experiência em empreendimentos turísticos.
• Obter por escrito os requisitos da categoria pretendida antes de fechar o projeto.
• Planear o registo nacional e a classificação como etapa do cronograma.
• Listar as obrigações de operação: água, incêndio, faixas, piscina, reclamações, boletim, taxa, seguros, RGPD.
• Fazer a conta de alvéolos, noites vendáveis e custo fixo de época antes de contratar obra.
• Faseamento definido: abrir com o essencial, crescer com o que a operação gerar.
• Sistema de reservas escolhido antes da primeira reserva.

Quem faz o pedido de informação prévia no primeiro mês chega à abertura com um ano de vantagem sobre quem encomendou o projeto primeiro. É a única etapa em que uma tarde vale dois anos. Se quiser ver como organizar reservas e hóspedes desde a primeira época, veja as soluções para parques pequenos ou fale connosco.