Abrir un área de autocaravanas, del permiso al primer cobro

Tienes una parcela llana a la entrada del pueblo, o un trozo de finca que no da más que disgustos, y cada verano ves pasar autocaravanas buscando dónde pasar la noche. Abrir un área de autocaravanas es hoy una de las inversiones más razonables del turismo de camping en España: poca obra, temporada larga y un cliente que llega tarde, se va temprano y consume servicios. Pero también es donde más gente empieza por el final, compra la señalización y descubre en octubre que el ayuntamiento no lo ve igual. Aquí tienes el orden correcto: primero la normativa, después los servicios, y solo al final cómo cobrar.

Estacionar no es acampar: la distinción que lo decide todo

Antes de hablar de licencias conviene tener clara la diferencia que usan la DGT, los ayuntamientos y la Guardia Civil. Una autocaravana es un vehículo y, como tal, puede estacionar donde esté permitido estacionar cualquier vehículo, ocupando su plaza y respetando la señalización. Lo que cambia la calificación es acampar: sacar patas estabilizadoras, toldos, mesas y sillas, abrir ventanas proyectables o desplegar cualquier elemento que ocupe más superficie que el propio vehículo. Ahí ya no hay un vehículo aparcado, hay una acampada, y la acampada está regulada.

De esa distinción salen los dos modelos que puedes montar, y no son lo mismo ante la ley:

• Un área de servicio: plazas de estacionamiento con vaciado de aguas y llenado de agua potable, donde el usuario duerme dentro del vehículo sin desplegar nada. Es la fórmula más sencilla y la que muchos ayuntamientos promueven en suelo municipal.
• Un área de acampada o camping: parcelas donde el cliente despliega, con los servicios y requisitos que exija tu comunidad autónoma. Da más ingresos por noche y también más obligaciones.

Decide cuál quieres antes de pisar el ayuntamiento, porque la respuesta que te den depende por completo de eso.

Los permisos: ayuntamiento y comunidad autónoma

En España el turismo es competencia de las comunidades autónomas y el suelo lo manda el municipio, así que siempre son dos ventanillas:

1. El ayuntamiento. Comprueba qué dice el planeamiento urbanístico sobre tu parcela: qué uso admite el suelo y si la actividad encaja. Necesitarás la licencia urbanística o la declaración responsable de obra para el pavimento, la acometida y el punto de vaciado, y la licencia de actividad o comunicación previa para explotarla. Pregunta también por las ordenanzas municipales sobre autocaravanas, que en muchos municipios turísticos limitan horas, plazas o zonas.
2. La comunidad autónoma. Si el área se califica como establecimiento turístico, entra en el decreto de campamentos de turismo o en la norma específica de áreas de autocaravanas de tu comunidad, y hay que inscribirla en el registro de empresas y establecimientos turísticos. Varias comunidades han aprobado en los últimos años regulación propia para estas áreas, con requisitos de superficie, servicios y distancias.

A eso se suman, según dónde estés, el informe de la confederación hidrográfica si hay vertido, la autorización de carreteras si el acceso da a una vía interurbana, y la declaración ambiental si el suelo es protegido. No hay un catálogo único: pide una reunión previa en urbanismo con un plano y la idea escrita en un folio, y guarda por escrito lo que te contesten y quién lo dijo. Es el papel que más vale cuando dos años después cambia el técnico municipal.

Si el área presta alojamiento y se inscribe como establecimiento, te tocará también el registro de viajeros y la comunicación de los datos de los huéspedes a través de SES.Hospedajes, con los plazos que fija el RD 933/2021. Conviene saberlo desde el principio, porque condiciona cómo haces la entrada.

Qué servicios espera de verdad un autocaravanista

La autocaravana es autosuficiente. Lleva su agua, su batería, su depósito de grises y su cassette. El cliente no busca un bloque de duchas, busca tres cosas y las busca en este orden:

• Un punto de vaciado de aguas grises al que se pueda entrar con el vehículo, conectado a la red de saneamiento o a una solución autorizada, y una boca separada para la cassette química con su grifo de limpieza, claramente señalizado y distinto del agua potable.
• Agua potable en una toma con rosca donde quepa una manguera normal.
• Plazas llanas y firmes de unos ocho por cinco metros, con firme que aguante seis toneladas en marzo. La hierba es barata en mayo y carísima en noviembre, cuando hay que sacar un vehículo atascado.

A partir de ahí, lo que más se agradece: electricidad con toma tipo CEE y su diferencial por plaza, iluminación nocturna, una zona de sombra, contenedor cerrado y, si puedes, wifi. Lo que casi nadie valora tanto como el que lo instala: piscina, bar propio y grandes zonas ajardinadas. Antes de gastar, mira qué falta en veinte kilómetros a la redonda y ponlo tú.

Cómo cobrar la noche sin discusiones

El cobro es donde muchas áreas pierden dinero y paciencia. El sobre en un buzón funciona hasta el primer cliente que se marcha sin pagar, y el dueño que recorre las plazas a las once de la noche se cansa en tres semanas. Tres modelos, de peor a mejor:

• Cobro en recepción si el área está junto a un camping o un negocio abierto. Sencillo, pero ata a alguien a un horario y pierde a quien llega a las diez.
• Barrera con lector de matrícula o parquímetro. Funciona sin personal, pero no te dice quién duerme dentro, que es justo el dato que necesitas para el registro de viajeros.
• Reserva y pago online, con la plaza reservada y pagada antes de llegar, y la posibilidad de apuntar en el mismo sitio al que aparece sin reserva. Es la única fórmula que te deja saber, a las siete de la tarde, si te quedan plazas.

Sea cual sea, la regla es una sola: todas las estancias en un único cuadrante. Las que entran por la web, las que apuntas a mano y las que llegan de madrugada. Si hay dos listas, habrá un día con dos autocaravanas en la misma plaza.

CampSuite lleva las reservas online y las que apuntas en recepción en el mismo cuadrante, así que una plaza no se ofrece dos veces, y cobra el anticipo y el resto con tarjeta. Cada estancia guarda a los huéspedes con sus datos, el pago y los mensajes en un solo sitio, desde el móvil, que es exactamente lo que necesitas cuando toca preparar el registro de viajeros. CampSuite no presenta nada por ti en SES.Hospedajes: guarda los datos que pide el formulario y el envío lo haces tú. En la página de soluciones para áreas de autocaravanas está cómo queda en un área pequeña sin personal fijo.

Que te encuentren: las apps donde miran

El autocaravanista decide sobre la marcha, y decide en una aplicación. En España se mira sobre todo park4night, y también Campercontact, las guías de las asociaciones y Google Maps. Da de alta el área con los servicios reales, el precio, la temporada, si hay electricidad y si se puede reservar, con fotos de las plazas y del punto de vaciado, no de la puesta de sol. Responde a las reseñas, incluso a las de dos líneas, y corrige la ficha cada vez que cambies el precio. Una ficha completa con enlace para reservar rinde más que cualquier anuncio.

Lista de comprobación antes de abrir

• Decidido el modelo: área de servicio para pernocta o área de acampada.
• Consulta previa en urbanismo hecha, con respuesta por escrito y nombre del técnico.
• Licencia urbanística y licencia de actividad o comunicación previa en regla.
• Normativa turística de tu comunidad revisada e inscripción en el registro si procede.
• Vertido autorizado, con punto de grises y boca de cassette separados del agua potable.
• Plazas llanas, firmes y numeradas, con electricidad protegida por plaza.
• Precio por noche claro, con lo que incluye y lo que no.
• Reserva y pago online, y un solo cuadrante para todas las estancias.
• Registro de viajeros preparado si el área se inscribe como alojamiento.
• Ficha en park4night y en Google con fotos, servicios y enlace de reserva.
• Seguro de responsabilidad civil actualizado con la nueva actividad.

Con este orden, el área abre con los papeles hechos, el cliente encuentra lo que busca y la noche se cobra sola. CampSuite llega a España en las próximas semanas; si quieres verlo con las plazas de tu área, déjanos tus datos y te avisamos en cuanto puedas abrir tu cuenta.