Parcelas de temporada en tu camping, con un contrato que aguanta

El señor Ortega lleva diecinueve años en la parcela 41, paga en enero y tiene el contrato, si es que alguna vez lo hubo, en algún cajón del avance. Ahora su hijo quiere quedarse con la caravana, el contador de la luz lleva dos años parado, y el porche de madera que montó en 2014 ya tiene puerta y ventana. En la mayoría de los campings españoles las parcelas de temporada sostienen buena parte de la facturación, y en la mayoría el contrato es el papel que hace más años que nadie toca. Aquí tienes qué poner dentro, cómo construir el precio anual y cómo cerrar los asuntos que acaban en discusión cada otoño.

Qué tipo de contrato es, y qué no puede ser

Lo que firmas con un cliente de temporada es la cesión del uso de una parcela dentro de un establecimiento turístico, con fines de ocio. No es un arrendamiento de vivienda, y la diferencia no es de forma: tu camping está autorizado como camping y no como suelo residencial. Un cliente que empadrona allí su domicilio pone en cuestión la autorización del camping, no solo su propia situación.

De ahí salen tres cosas que tienen que estar escritas:

• El contrato dice expresamente que la parcela se cede para uso turístico y recreativo y que no puede constituirse en ella domicilio ni residencia habitual.
• Incorpora el reglamento de régimen interior como anexo, que así pasa a formar parte del contrato. Horarios, silencio, animales, visitas, vehículos, setos, barbacoas: todo lo que quieras poder exigir tiene que estar ahí.
• Está por escrito, fechado y firmado por duplicado, y una copia se queda en tu archivo. Un acuerdo de palabra también es un contrato; lo malo es que en un conflicto su contenido lo cuenta el otro.

Antes de redactarlo, mira el decreto de campamentos de turismo de tu comunidad autónoma. Varias comunidades limitan el porcentaje de parcelas que pueden estar ocupadas de forma permanente, y algunas regulan qué elementos pueden instalarse. Esa norma manda sobre tu contrato, no al revés.

Duración, precio anual y cuándo se cobra

El contrato cubre la temporada de apertura o el año natural, y se prorroga si nadie avisa. Lo que más falta no es la duración, es la regla para actualizar el precio: sin una cláusula que lo permita, el precio solo cambia si el cliente acepta. Incluye una cláusula de revisión para la temporada siguiente con un preaviso claro, y manda el escrito a tiempo para que el cliente pueda decidir si sigue.

El precio anual se calcula, no se copia del camping de al lado:

1. Parte del coste real de la parcela: amortización de la infraestructura, mantenimiento, suministros comunes, limpieza de zonas, seguro, personal.
2. Compáralo con lo que daría esa misma parcela vendida por noches en las semanas fuertes. Si la temporada rinde menos que agosto, revisa el precio o el número de parcelas de temporada.
3. Separa qué incluye: agua, basuras, zonas comunes, piscina, un número de accesos de vehículo. Y qué no.
4. Pon la luz a contador, uno por parcela, con fecha fija de lectura. El contador parado del señor Ortega no es solo una molestia: es una factura sin base sobre la que sostenerse.
5. Fija cuándo se paga, en uno o dos plazos, y qué pasa si hay retraso.

Sobre el IVA, una recomendación práctica: pregunta una vez a tu gestoría cómo tratar la cuota anual y la luz repercutida, y mete la respuesta en la plantilla de factura. Así se factura igual todos los años sin decidirlo cada vez.

Avances, porches y todo lo que se ha ido añadiendo

Es el punto que más caro sale cuando llega una inspección. Un avance desmontable, un porche de madera, una caseta de jardín y una obra de fábrica no son lo mismo, y lo que se puede instalar depende del decreto autonómico y de la ordenanza del municipio. Lo que un cliente montó en 2014 sin preguntar sigue siendo un problema tuyo, porque el terreno es tuyo y la licencia también.

Cómo poner orden sin pelearte con todos:

• Escribe en el contrato qué está permitido y con qué medidas, y que cualquier añadido necesita tu autorización por escrito antes de montarse.
• Haz una revisión parcela por parcela, con fotos y fecha, y guarda el expediente.
• Para lo que ya está, pregunta en el ayuntamiento y en turismo antes de ordenar retirar algo que quizá sea correcto.
• Deja clara la devolución: en qué estado se entrega la parcela, quién desmonta, quién se lleva los residuos y qué pasa si no lo hace. Una fianza destinada justo a eso funciona.

Cambio de titular, cesión y fin del contrato

La caravana es del cliente, la parcela es tuya. Vender la caravana no transmite el derecho a la parcela, y eso hay que escribirlo: la venta del elemento no da al comprador ningún título para quedarse. El hijo del señor Ortega firma por tanto un contrato nuevo, con el precio y el reglamento de hoy, y no la continuación de diecinueve años de costumbre.

Escribe también el preaviso de baja, igual para las dos partes y por escrito, y los casos de resolución por impago o por incumplimientos graves del reglamento, con un requerimiento previo. Un juez quiere ver que el cliente tuvo ocasión de corregir.

Lo que también se aplica a los de temporada

Tres asuntos que muchos campings tratan como si los clientes de temporada no existieran:

• El registro de viajeros: el RD 933/2021 habla de hospedaje, y cómo se aplica a una estancia de temporada que va y viene no siempre es evidente. Pregunta a la autoridad competente cómo quiere que lo lleves y guarda la respuesta por escrito.
• La tasa turística, donde exista: el importe, el tope de noches y las exenciones los fija la normativa autonómica o la ordenanza, y las estancias largas suelen tener regla propia. Pregúntalo antes de decidirlo tú.
• El seguro: el tuyo cubre el camping, no la caravana del cliente. Exige en el contrato que cada titular tenga su propio seguro de responsabilidad civil y pide copia.

Los tres son sencillos si las estancias de temporada están donde están las de paso, es decir, en el mismo cuadrante.

El expediente por parcela

Todo lo anterior solo funciona si encuentras los papeles. Por parcela, en papel o mejor en digital: el contrato firmado con el reglamento y cada revisión de precio; los datos del titular y del elemento, con matrícula; las lecturas del contador año a año; facturas y pagos de cuota, luz y fianza; las fotos de la revisión; y cada requerimiento y cada autorización escrita.

CampSuite lleva parcelas de temporada, parcelas de paso y bungalows en el mismo cuadrante, cada uno con su precio, y guarda en cada reserva a los clientes con sus datos, los pagos y los mensajes en un solo sitio, desde el móvil. Las facturas y los recibos salen de ahí, y quién ha pagado y quién no se ve en el informe en lugar de en el extracto del banco. Lo que CampSuite no hace es presentar nada por ti en SES.Hospedajes ni en el ayuntamiento: tiene los datos listos y el envío lo haces tú. Si tu camping mezcla temporada y paso, mira las soluciones para campings de costa.

Lista de comprobación para este invierno

• Decreto autonómico revisado por si limita las parcelas de temporada o los elementos instalables.
• Cada cliente de temporada con contrato escrito y firmado, con el reglamento anexo.
• El contrato excluye domicilio y residencia, y regula uso, instalaciones, baja, devolución y fianza.
• Cláusula de revisión de precio con preaviso, y el escrito ya en el calendario.
• Contador en cada parcela, funcionando, con fecha de lectura fijada.
• Revisión de avances y casetas hecha, con fotos y fecha.
• Regla escrita sobre qué se puede instalar y la autorización previa.
• Respuesta por escrito sobre registro de viajeros y tasa en estancias de temporada.
• Copia del seguro de responsabilidad civil de cada titular.
• Norma sobre venta del elemento y cambio de titular, con contrato nuevo.
• Estado de pagos de todas las parcelas visible de un vistazo.

Con un contrato así, el hijo del señor Ortega es un cliente nuevo con condiciones claras, el contador se cambia antes de la próxima factura y el porche de 2014 deja de ser una conversación pendiente. Para ver cómo CampSuite mantiene temporada, paso y cobros en el mismo sitio, mira los precios o escríbenos.