Dauercamper auf Ihrem Platz: ein Vertrag, der beide Seiten schützt

Herr Krüger steht seit 22 Jahren auf Parzelle 41, zahlt seit jeher im Januar bar und hat den Vertrag, wenn es je einen gab, irgendwo im Vorzelt. Jetzt will sein Sohn den Wohnwagen übernehmen, der Stromzähler ist seit zwei Jahren defekt, und die Gemeinde fragt nach der Jahreskurtaxe für alle Dauercamper. Auf den meisten Campingplätzen in Deutschland tragen die Dauerstellplätze einen großen Teil des Jahresumsatzes, und auf den meisten ist der Dauercamper-Vertrag das Dokument, das am längsten nicht mehr angefasst wurde. Hier steht, was hineingehört, wie Sie den Jahrespreis und die Nebenkosten sauber aufbauen und wie eine Kündigung abläuft, ohne dass am Ende ein Anwalt am Zaun steht.

Welcher Vertrag: Miete, kein Wohnen

Ein Dauerstellplatz wird vermietet, und für die Vermietung gilt das Mietrecht des Bürgerlichen Gesetzbuches. Entscheidend ist aber, was vermietet wird: eine Parzelle zum Freizeitcamping, nicht Wohnraum. Das ist keine Formsache. Wohnraummietrecht mit seinem Kündigungsschutz greift nicht, und die Campingplatzverordnung Ihres Bundeslandes verbietet in aller Regel das dauerhafte Wohnen auf dem Platz. Ein Dauercamper, der seinen Erstwohnsitz auf Parzelle 41 anmeldet, ist deshalb nicht nur sein Problem, sondern Ihres: Sie riskieren die Genehmigung des Platzes.

Drei Dinge folgen daraus für den Vertrag:

• Er heißt Mietvertrag über einen Dauerstellplatz und sagt ausdrücklich, dass die Parzelle nur zu Erholungszwecken genutzt wird und ein Wohnsitz dort nicht begründet werden darf.
• Er verweist auf die Platzordnung, die damit Vertragsbestandteil wird. Ruhezeiten, Bauten, Hecken, Haustiere, Fahrzeuge: alles, was Sie später durchsetzen wollen, muss dort stehen.
• Er ist schriftlich, mit Datum, in zwei Exemplaren, und liegt bei Ihnen in der Akte. Ein Vertrag per Handschlag ist auch ein Vertrag, nur einer, dessen Inhalt im Streit der Camper bestimmt.

Der Bundesverband der Campingwirtschaft (BVCD) und die Landesverbände stellen Musterverträge für Dauercamper bereit. Nehmen Sie so einen als Grundlage statt der Vorlage vom Nachbarplatz aus 1998, und lassen Sie Ihre Fassung einmal juristisch prüfen. Das kostet einmal Geld und spart es bei jeder Kündigung.

Laufzeit, Jahrespreis und Zahlungstermin

Üblich ist ein Vertrag über ein Kalenderjahr oder eine Saison, der sich verlängert, wenn niemand kündigt. Der Jahrespreis steht im Vertrag mit Betrag, Fälligkeit und dem, was er umfasst. Was oft fehlt, ist eine Regel für die Preisanpassung: ohne sie können Sie den Preis nur ändern, wenn der Camper zustimmt. Eine Klausel, die die Anpassung zum neuen Vertragsjahr mit einer festen Frist ankündigt, gehört hinein, und das Schreiben dazu geht rechtzeitig vor dem Kündigungstermin raus, damit der Camper noch reagieren kann.

Beim Zahlungstermin hilft ein Blick auf Ihre Liquidität. Viele Plätze lassen den Jahrespreis bis Ende März zahlen, andere in zwei Raten. Wichtig ist, dass Termin, Konto und die Folgen des Zahlungsverzugs im Vertrag stehen. Und dass Sie sehen, wer gezahlt hat: eine Liste aller Dauerstellplätze mit dem Stand offen oder bezahlt, am besten in derselben Software, in der die Touristikbuchungen laufen, erspart Ihnen das jährliche Nachtelefonieren.

Nebenkosten: Strom, Wasser, Müll, Kurtaxe

Hier entstehen die meisten Streitigkeiten, weil Nebenkosten selten so sauber getrennt werden wie bei einer Wohnung. Die vier Posten und wie Sie sie behandeln:

• Strom wird nach Verbrauch abgerechnet, über einen Zähler je Parzelle. Wer nach Zähler abrechnet, braucht Zähler, die den Anforderungen des Mess- und Eichrechts genügen; alte oder ungeeichte Zähler sind bei einem Widerspruch wertlos. Im Vertrag stehen der Preis je Kilowattstunde oder die Regel, wie er sich aus Ihrem Einkaufspreis ergibt, und der Ablesetermin. Herr Krügers defekter Zähler ist deshalb nicht nur ärgerlich, sondern eine Abrechnung ohne Grundlage.
• Wasser und Abwasser laufen meist pauschal, weil Einzelzähler selten sind. Die Pauschale steht im Vertrag, und Sie sollten sie alle paar Jahre an die tatsächlichen Kosten anpassen.
• Müll ebenfalls pauschal, nach der Gebühr, die Ihnen die Gemeinde in Rechnung stellt.
• Kurtaxe oder Gästebeitrag: In Kurorten erhebt die Gemeinde nach ihrer Satzung häufig eine Jahreskurtaxe für Dauercamper, die Sie einziehen und abführen. Sie ist Geld der Gemeinde, nicht Ihres, und wird deshalb auf der Rechnung gesondert ausgewiesen. Ob eine Jahreskurtaxe gilt und wie hoch sie ist, steht in der Satzung Ihrer Gemeinde; fragen Sie bei der Kurverwaltung nach, bevor Sie einen Betrag in den Vertrag schreiben.

Manche Gemeinden erheben von Dauercampern außerdem eine Zweitwohnungssteuer. Das ist Sache zwischen Gemeinde und Camper, aber Sie werden gefragt werden; ein Satz im Vertrag, dass der Camper etwaige kommunale Abgaben selbst trägt, erspart die Diskussion.

Zur Umsatzsteuer nur so viel: Dauercamping wird steuerlich anders behandelt als das kurzfristige Camping der Touristen, und die Nebenleistungen folgen nicht automatisch dem Stellplatz. Wie Sie Jahrespreis und Strom ausweisen, klären Sie einmal mit Ihrer Steuerberatung und schreiben es dann in die Rechnungsvorlage.

Kündigung, Räumung und der Wechsel des Campers

Die Kündigungsfrist steht im Vertrag, und in vielen Verträgen liegt der Termin für die ordentliche Kündigung im Herbst, damit die Parzelle zur neuen Saison neu vergeben werden kann. Wichtig ist, dass die Frist für beide Seiten gilt und dass die Kündigung in Textform verlangt wird. Für die außerordentliche Kündigung, etwa bei Zahlungsverzug oder groben Verstößen gegen die Platzordnung, sollte der Vertrag die Fälle nennen und eine Abmahnung vorsehen; ein Gericht will sehen, dass der Camper Gelegenheit hatte, sich zu bessern.

Der heikelste Punkt ist die Räumung. Ein Wohnwagen mit Vorzelt, Holzterrasse, Zaun und Geräteschuppen verschwindet nicht in einer Woche. Der Vertrag legt fest, in welchem Zustand die Parzelle zurückzugeben ist, wer Aufbauten entfernt und was passiert, wenn der Camper es nicht tut. Ohne diese Regel bleiben Sie auf der Entsorgung sitzen. Eine Kaution, die genau dafür gedacht ist, hat sich bewährt.

Und der Wechsel: Wenn der Sohn den Wohnwagen übernimmt, wird der Vertrag nicht vererbt, er wird neu geschlossen. Ein Verkauf des Wohnwagens auf der Parzelle verschafft dem Käufer keinen Anspruch auf den Stellplatz. Schreiben Sie das in den Vertrag, und schreiben Sie dazu, dass Sie über die Neuvergabe entscheiden. Dann führen Sie das Gespräch mit dem Sohn als neuen Vertrag mit aktuellem Preis, nicht als Fortsetzung von 22 Jahren Gewohnheit.

Die Akte je Parzelle

Alles Obige steht und fällt damit, dass Sie zu jeder Parzelle die Unterlagen finden. Was in die Akte gehört, auf Papier oder besser digital:

• Der unterschriebene Vertrag mit Platzordnung und jeder Preisanpassung.
• Name, Anschrift, Telefon und Kennzeichen, dazu die Meldedaten, die Sie ohnehin führen müssen.
• Zählerstände mit Datum, Jahr für Jahr.
• Rechnungen und Zahlungen: Jahrespreis, Nebenkosten, Kurtaxe, Kaution.
• Jede Abmahnung, jedes Schreiben, jede Zusage.

CampSuite führt Dauerstellplätze, Touristikparzellen und Mietunterkünfte in einem Belegungsplan, jede mit eigenem Preis, und hält zu jeder Buchung die Gäste mit ihren Daten, die Zahlungen und die Nachrichten an einem Ort, auf dem Telefon. Rechnungen und Quittungen kommen aus derselben Buchung, und wer noch nicht gezahlt hat, sehen Sie in der Auswertung statt im Kontoauszug. Was CampSuite nicht tut: die Kurtaxe bei der Kurverwaltung anmelden. Es hält die Zahlen bereit, die Meldung machen Sie. Mehr dazu auf der Seite für Plätze mit Dauercampern und Ferienunterkünften.

Prüfliste für den Winter

• Jeder Dauercamper hat einen schriftlichen, unterschriebenen Vertrag mit Platzordnung.
• Der Vertrag schließt das Wohnen aus und regelt Nutzung, Aufbauten, Kündigung, Räumung und Kaution.
• Preisanpassung mit Frist geregelt, Schreiben für das nächste Jahr terminiert.
• Stromzähler auf jeder Parzelle vorhanden, funktionsfähig und für die Abrechnung geeignet; Ablesetermin festgelegt.
• Kurtaxe nach der aktuellen Satzung geprüft und auf der Rechnung getrennt ausgewiesen.
• Umsatzsteuerliche Behandlung mit der Steuerberatung geklärt.
• Kündigungstermin im Kalender, Zahlungsstand aller Parzellen auf einen Blick.
• Regel für Verkauf und Übergabe des Wohnwagens im Vertrag.

Mit einem solchen Vertrag ist Herr Krügers Sohn ein neuer Kunde mit klaren Konditionen, der Zähler wird ersetzt, bevor die nächste Abrechnung fällig ist, und die Anfrage der Gemeinde beantworten Sie aus einer Liste statt aus dem Gedächtnis. CampSuite kommt in den nächsten Wochen nach Deutschland; wenn Sie sehen möchten, wie es mit Ihren Dauerstellplätzen aussieht, hinterlassen Sie uns Ihre Kontaktdaten, und wir melden uns, sobald Sie Ihr Konto eröffnen können.