Abrir un camping, en el orden que ahorra un año

Quien quiere abrir un camping empieza casi siempre por la parte bonita: cuántas parcelas caben, dónde va el bar, si meter dos bungalows el primer año. Después descubre que el orden correcto es justo el inverso, y que la primera pregunta no es cuántas parcelas caben, sino si en ese suelo se puede hacer un camping. Entre esas dos preguntas suele haber dieciocho meses y un par de expedientes que no se pueden tramitar en paralelo.

Este es el orden que funciona, con los nombres reales de cada trámite en España y los puntos en los que tienes que pedir respuesta por escrito en lugar de fiarte de un presupuesto.

Primero: el suelo, antes que cualquier otra cosa

Ninguna licencia posterior sirve si el suelo no lo permite. Así que antes de gastar un euro:

• Calificación urbanística. Pide al ayuntamiento un certificado o una cédula urbanística de la finca. Necesitas saber la clasificación y la calificación del suelo y si admite un uso turístico de campamento. En suelo no urbanizable suele ser posible con una autorización específica, pero con condiciones.
• Afecciones y servidumbres. Dominio público hidráulico y zona de policía del cauce, costas, carreteras, vías pecuarias, montes públicos, espacios protegidos de la Red Natura. Cada una tiene su organismo y su informe, y cada informe tiene su plazo.
• Riesgo de inundación y de incendio forestal. Comprueba la cartografía de zonas inundables y si estás en zona de alto riesgo de incendio. No cierra la puerta, pero añade condiciones y plazos.
• Accesos y servicios. Acceso rodado con anchura suficiente para vehículos de emergencia, agua potable, saneamiento y electricidad. El saneamiento es casi siempre la partida que se dispara: pregunta antes si hay red y, si no la hay, qué te van a exigir.
• Un técnico de la zona. Un arquitecto o ingeniero que ya haya tramitado un campamento de turismo en tu comunidad. Vale más que un consultor nacional, porque conoce a la ponencia que informa el expediente.

Segundo: el decreto de tu comunidad autónoma, que decide casi todo

En España los campamentos de turismo son competencia autonómica. El decreto de campamentos de turismo de tu comunidad fija la definición, las categorías, la superficie mínima por parcela, los porcentajes de ocupación del terreno, las distancias, el número de aseos y duchas por plaza, las plazas accesibles y los servicios mínimos obligatorios.

Cambian bastante de una comunidad a otra y se modifican con el tiempo. La segunda petición por escrito va a la consejería de turismo: qué requisitos se aplican a un camping del tamaño que tienes en mente y qué categoría sale de ahí. De esa respuesta depende el proyecto, y no al revés. Proyectar primero y descubrir después que faltan aseos es la forma más común de perder una temporada.

Tercero: los expedientes, en orden

1. Evaluación ambiental, si procede según la normativa autonómica. Es la que marca el calendario de todo lo demás.
2. Autorización en suelo no urbanizable, si es el caso.
3. Licencia de obras, con el proyecto redactado por técnico competente y visado si tu colegio lo exige.
4. Licencia de actividad o licencia ambiental, según cómo la llame tu comunidad. En algunos sitios se sustituye por una declaración responsable, pero eso no significa que los requisitos desaparezcan: solo cambia el momento en que te los comprueban.
5. Inscripción en el Registro de Turismo de tu comunidad, con la clasificación y la categoría.
6. Licencia de apertura o comunicación previa, con el certificado final de obra.

Dos cosas que se olvidan siempre. La piscina, si la haces, es un expediente aparte con sus propios requisitos de agua, socorrista y registros. Y la instalación eléctrica de las parcelas necesita su certificado de instalación eléctrica de baja tensión, que te van a pedir en cada inspección posterior.

Cuarto: lo que arranca el día que abres

Aquí es donde mucha gente llega sin preparar, porque son obligaciones de explotación y no de obra, y llegan todas juntas la primera semana.

• Registro de viajeros. Alta y credenciales para SES.Hospedajes, y la comunicación de los datos en los plazos que fija el Real Decreto 933/2021. Pide el alta semanas antes de abrir, no el día anterior. El detalle está en el artículo sobre el registro de viajeros.
• Hojas de reclamaciones en el modelo oficial de tu comunidad, con el cartel anunciándolas a la vista.
• Seguro de responsabilidad civil, que varias comunidades exigen con capital mínimo para poder inscribirte.
• Plan de autoprotección o plan de emergencia, según el aforo.
• Tasa turística, si operas en Cataluña o en las Baleares: alta como establecimiento y calendario de autoliquidación.
• Protección de datos: registro de actividades de tratamiento, información a los clientes y carteles si pones cámaras.
• Sanidad para el bar o el supermercado, con el plan de autocontrol.

Quinto: el dinero, y el error típico del primer año

El error no es quedarse corto en el coste de obra, que te lo cifra el técnico. Es quedarse corto en el tiempo que pasa entre el primer pago y el primer ingreso, y abrir con la tarifa equivocada.

Tres consejos concretos. Primero: abre con menos parcelas de las autorizadas y acábalas bien, en vez de abrir todo a medias; las reseñas del primer año te acompañan cinco. Segundo: haz la tarifa partiendo de tus costes fijos divididos entre los días de apertura, no copiando al camping de al lado, y pon mínimo de noches en Semana Santa y en los puentes desde el primer año. Tercero: acepta reservas directas desde el primer día, porque abrir solo en portales significa pagar comisión sobre todo el primer año y no construir ninguna lista de clientes propia.

Para eso hace falta que la gestión esté en pie el día uno. CampSuite guarda cada reserva con sus huéspedes y sus datos, su anticipo y sus mensajes en un solo sitio, también en el móvil, reúne las reservas hechas por internet y las hechas a mano en una sola agenda de modo que una parcela no se ofrece dos veces, lista parcelas, alojamientos y glamping con sus propios precios, cobra anticipos y saldos con tarjeta, emite facturas y recibos, muestra las llegadas y salidas del día y da los números de reservas, ocupación e ingresos; también hay gestor de canales, creador de web y diseñador del plano del camping. Lo que no hace es presentar por ti el registro de viajeros ni la tasa: guarda los datos que el formulario pide, el envío sigue siendo tuyo. Puedes ver lo que incluye en la página de funcionalidades, y lo que cambia en un camping pequeño en la de soluciones.

La lista, en orden

• Cédula o certificado urbanístico de la finca pedido al ayuntamiento.
• Afecciones comprobadas: cauces, costas, carreteras, vías pecuarias, espacios protegidos.
• Riesgo de inundación y de incendio forestal consultado.
• Acceso, agua, saneamiento y electricidad verificados con cada suministradora.
• Técnico local con experiencia en campamentos de turismo contratado.
• Requisitos y categoría pedidos por escrito a la consejería de turismo, antes del proyecto.
• Evaluación ambiental y autorización en suelo no urbanizable, si proceden.
• Licencia de obras y licencia de actividad o ambiental.
• Certificado de la instalación eléctrica de baja tensión de las parcelas.
• Expediente de piscina, si la hay.
• Inscripción en el Registro de Turismo y clasificación.
• Alta en SES.Hospedajes con credenciales.
• Hojas de reclamaciones y cartel.
• Póliza de responsabilidad civil con el capital que exija tu comunidad.
• Plan de autoprotección según aforo.
• Alta y calendario de la tasa turística si aplica.
• Registro de actividades de tratamiento y carteles de cámaras.
• Tarifa construida sobre costes fijos, con mínimos de noches.
• Reservas directas activas desde el primer día.

Ninguno de estos pasos es difícil. Lo que cuesta dinero es hacerlos en el orden equivocado. Si estás empezando y quieres comentarlo, escríbenos desde la página de contacto; los precios de cada plan están en la página de precios.