Ouvrir une aire de camping-car, de l'autorisation à la première nuit payée

Vous avez une parcelle plate à l'entrée du bourg, ou un coin de terrain qui ne rapporte rien, et chaque été vous voyez passer des camping-cars qui cherchent où s'arrêter pour la nuit. Ouvrir une aire de camping-car est aujourd'hui l'un des investissements les plus raisonnables de l'hôtellerie de plein air : peu de travaux, une saison longue et un client qui arrive tard, repart tôt et consomme des services. C'est aussi le projet où l'on commence le plus souvent par la fin, en commandant la signalétique avant d'avoir posé la question à la mairie. Voici l'ordre qui marche : d'abord l'autorisation, ensuite l'équipement, et seulement après l'encaissement.

Stationner n'est pas camper

Avant de parler d'urbanisme, il faut avoir en tête la distinction qu'utilisent la mairie et la gendarmerie. Un camping-car est un véhicule : il peut stationner là où le stationnement est autorisé, sur son emplacement, en respectant la signalisation. Ce qui change la qualification, c'est ce que fait l'occupant ensuite : sortir des cales, déployer un auvent, installer une table et des chaises, étendre du linge. À ce moment, ce n'est plus du stationnement, c'est du camping, et le camping est réglementé.

D'où les deux modèles possibles, qui ne se valent pas juridiquement :

• Une aire de services et de stationnement : des emplacements où l'on passe la nuit dans le véhicule, avec une borne pour vidanger et faire le plein d'eau. C'est la formule la plus simple, celle que beaucoup de communes installent elles mêmes.
• Un terrain de camping ou une aire naturelle, où le campeur déploie, avec les obligations qui vont avec, du classement aux équipements sanitaires.

Décidez lequel vous visez avant d'aller en mairie, parce que la réponse qu'on vous donnera en dépend entièrement.

Quelle autorisation d'urbanisme

Une aire de stationnement ouverte au public relève du code de l'urbanisme, et le régime dépend du nombre d'emplacements. En pratique, une aire de taille moyenne passe par une déclaration préalable, et une aire importante par un permis d'aménager. Le seuil exact et la façon dont votre projet est qualifié se vérifient au service urbanisme de votre commune, dossier en main : selon la nature des travaux, la création d'une voirie, d'une plateforme ou d'un réseau d'assainissement peut faire basculer le régime.

La méthode qui fait gagner des mois :

1. Prenez un rendez vous préalable en mairie avec un plan de situation, un plan de masse sommaire et le projet écrit sur une page.
2. Demandez ce que dit le plan local d'urbanisme sur votre parcelle : zonage, constructibilité, accès, et s'il existe des prescriptions particulières.
3. Vérifiez les servitudes : proximité d'un monument historique, site classé, zone inondable, loi Littoral ou loi Montagne, périmètre de captage. Chacune peut ajouter un avis à recueillir.
4. Posez la question de l'assainissement : où part l'eau grise, et le gestionnaire du réseau est-il d'accord.
5. Demandez enfin la taxe de séjour, car les emplacements d'aires de camping-car figurent dans le barème et la commune fixe le tarif par délibération. Vous la collecterez comme un camping.

Notez par écrit ce qu'on vous répond, avec le nom de votre interlocuteur. C'est le papier qui compte le jour où l'agent instructeur change.

Ce qu'un camping-cariste attend vraiment

Un camping-car est autonome : il a son eau, sa batterie, sa cuve à eaux grises et sa cassette. Le client ne cherche pas un bloc sanitaire, il cherche trois choses, dans cet ordre :

• Une vidange des eaux grises où l'on peut passer avec le véhicule, raccordée au réseau ou à un dispositif autorisé, et un point séparé pour la cassette avec son robinet de rinçage, bien signalé et distinct de l'eau potable.
• De l'eau potable sur un robinet où un tuyau ordinaire se visse.
• Des emplacements plats et stabilisés d'environ huit mètres sur cinq, qui supportent trois tonnes et demie en mars. L'herbe coûte peu en mai et très cher en novembre, quand il faut sortir un véhicule enlisé.

Ensuite, ce qui est vraiment apprécié : l'électricité avec une prise par emplacement et son disjoncteur, l'éclairage, un point de collecte fermé, un peu d'ombre. Ce que seuls les vendeurs trouvent indispensable : la piscine et les grands espaces paysagers. Avant de dépenser, regardez ce qui manque à vingt kilomètres à la ronde et installez cela.

Faire payer la nuit sans courir après personne

L'encaissement est l'endroit où beaucoup d'aires perdent de l'argent. L'enveloppe dans une boîte fonctionne jusqu'au premier départ sans paiement, et celui qui fait le tour des emplacements à onze heures du soir se lasse en trois semaines. Trois formules, de la moins bonne à la meilleure :

• Paiement à l'accueil si l'aire jouxte un camping ou un commerce ouvert. Simple, mais cela suppose quelqu'un à un horaire, et vous perdez celui qui arrive à vingt deux heures.
• Barrière avec lecture de plaque ou horodateur. Cela tourne sans personnel, mais cela ne vous dit pas qui dort là, alors que c'est exactement ce dont vous avez besoin pour la taxe de séjour.
• Réservation et paiement en ligne, l'emplacement réservé et réglé avant l'arrivée, avec la possibilité de noter au même endroit celui qui se présente sans réservation. C'est la seule formule qui vous dit, à dix neuf heures, s'il vous reste de la place.

Quelle que soit la formule, une seule règle : toutes les nuitées dans un seul planning. Celles du site, celles notées à la main, celles de la nuit. Deux listes, et il y aura un jour deux camping-cars sur le même emplacement.

CampSuite tient les réservations en ligne et celles prises à l'accueil dans le même planning, donc un emplacement n'est jamais promis deux fois, et encaisse l'acompte et le solde par carte. Chaque nuitée garde ses campeurs avec leurs coordonnées, le paiement et les messages au même endroit, sur votre téléphone, ce qui est précisément ce qu'il faut pour le registre du logeur et la déclaration de taxe de séjour. Sur la page aires de camping-car, vous verrez ce que cela donne sur une petite aire sans personnel permanent.

Se faire trouver : les applications qui comptent

Le camping-cariste décide en roulant, et il décide dans une application. En France, on consulte surtout park4night, ainsi que Campercontact, les guides des fédérations et Google Maps. Inscrivez l'aire avec les services réels, le tarif, la période d'ouverture, la présence d'électricité et la possibilité de réserver, avec des photos des emplacements et de la borne, pas du coucher de soleil. Répondez aux avis, même aux plus courts, et corrigez la fiche dès que le tarif change. Une fiche complète avec un lien de réservation rapporte davantage que n'importe quelle publicité.

Votre liste avant d'ouvrir

• Modèle choisi : aire de services et de stationnement, ou terrain de camping.
• Rendez vous préalable en mairie fait, réponse écrite et nom de l'interlocuteur notés.
• Régime d'urbanisme confirmé selon le nombre d'emplacements, dossier déposé.
• Servitudes vérifiées : monument historique, site classé, zone inondable, littoral, captage.
• Assainissement autorisé, vidange eaux grises et point cassette séparés de l'eau potable.
• Emplacements stabilisés et numérotés, électricité protégée par emplacement.
• Tarif à la nuit clair, ce qu'il comprend et ce qu'il ne comprend pas.
• Taxe de séjour : délibération consultée, tarif affiché, registre du logeur prêt.
• Réservation et paiement en ligne, un seul planning pour toutes les nuitées.
• Fiche park4night et Google à jour, avec photos et lien de réservation.
• Assurance responsabilité civile étendue à la nouvelle activité.

Dans cet ordre, l'aire ouvre avec ses papiers, le client trouve ce qu'il cherche et la nuit se paie toute seule. Pour voir comment CampSuite tient vos nuitées et vos encaissements au même endroit, regardez les tarifs ou écrivez-nous.