Rimessaggio invernale, incasso da un terreno vuoto

Da novembre la maggior parte del tuo terreno sta ferma. Gli impianti ci sono, la recinzione c'è, ci passi comunque, e l'assicurazione corre. Il rimessaggio invernale è quindi uno dei pochi modi di far rendere quel terreno vuoto senza investire. È anche una delle poche attività accessorie su cui i gestori si fanno male con regolarità, e quasi sempre per lo stesso motivo: non c'è niente per iscritto.

Questo articolo riguarda come impostarlo bene, così che a febbraio sembri ancora una buona idea.

Perché va storto più spesso di quanto si pensi

Una roulotte che sta da te non è tua. L'hai in custodia, e con la custodia arrivano degli obblighi. Se succede qualcosa, la prima domanda non è se hai avuto sfortuna, ma cosa avevate concordato e cosa hai fatto per evitare il danno.

Le tre cose che succedono davvero: il vento porta via un oblò o una veranda, in una notte entrano in tre roulotte, oppure prende fuoco una e, siccome stanno attaccate, se ne perdono cinque invece di una. Tutte e tre si possono limitare, e tutte e tre cominciano dalla carta.

Il contratto di deposito: cosa ci va

Usa un contratto a sé, non una riga in fondo al contratto di piazzola stagionale. Nel codice civile il deposito è un contratto tipico, e il depositario ha l'obbligo di custodire la cosa e di restituirla: conviene che quello che prometti e quello che escludi siano scritti. Dentro ci va almeno:

• Che cosa ricoveri: marca, modello, misure, numero di telaio e targa. Senza numero di telaio, in caso di furto non hai nulla da denunciare.
• Il periodo, con data di inizio e fine e cosa accade se il proprietario non ritira.
• Il prezzo, quando si paga, e se entrare e uscire fuori dagli orari concordati costa in più.
• L'accesso. È la clausola più importante e la più dimenticata. Il proprietario può venirci d'inverno, su appuntamento o liberamente, e ci si può dormire. La risposta all'ultima domanda è quasi sempre no, e allora deve esserci scritto, perché altrimenti non è rimessaggio ma soggiorno, con tutti gli adempimenti che ne derivano.
• La responsabilità. Cosa ti assumi e cosa no, e con quale limite. Fai scrivere questa clausola da un avvocato: un'esclusione totale battuta a macchina spesso non tiene, e tu intanto ti credi coperto mentre non lo sei.
• L'assicurazione: che il proprietario resti assicurato e lo dimostri su richiesta.
• Lo stato alla consegna, con fotografie datate, viste da entrambi. Questo evita la discussione di aprile su un'ammaccatura che c'era già a novembre.
• Bombole fuori, come condizione per accettare il mezzo, e dove vanno invece.

Assicurazione e comune

Due telefonate prima di accettare la prima roulotte.

Il tuo broker. Custodire beni di altri è un'attività diversa dall'affittare piazzole. Chiedi esplicitamente se la tua responsabilità civile copre i danni a cose in custodia, fino a quale massimale, e cosa devi fare per mantenere quella copertura: recinzione, illuminazione, videosorveglianza, distanze. Fatti dare la risposta per iscritto. Il quadro più ampio è in l'articolo sulle assicurazioni.

Il comune. Il ricovero di mezzi può essere, dal punto di vista urbanistico, un uso diverso dall'attività ricettiva, soprattutto se realizzi una tettoia o pavimenti un'area. Chiedi all'ufficio tecnico se il rimessaggio è ammesso sul tuo terreno e se serve una variazione di destinazione d'uso. È una mail, e previene una lettera al terzo anno.

Antincendio, dove sta il danno vero

Roulotte in fila stretta sono un rischio in cui un solo episodio colpisce cinque proprietari. Cosa puoi fare senza costruire niente:

• Tieni le distanze, anche se costa posti. Cosa è ragionevole lo definisci con il broker e, dove possibile, con i vigili del fuoco.
• Niente bombole dentro i mezzi. O un deposito centrale ventilato o le porta via il proprietario.
• Niente corrente ai mezzi durante il rimessaggio, salvo dove serve davvero e in quel caso su una linea protetta dedicata. Le prolunghe passate da una roulotte all'altra sono la causa classica.
• Tieni libera una corsia per i mezzi di soccorso, anche con il terreno pieno. Misurala con gli ingombri del loro veicolo, non a occhio.
• Tieni una planimetria aggiornata di chi sta dove. A una chiamata alle tre di notte è l'unica cosa che conta. Il resto dell'antincendio è in l'articolo sull'antincendio.

Quanto rende, e come si prezza

Non fare un prezzo per roulotte ma per metro di lunghezza o per classe di lunghezza, altrimenti una roulotte di quattro metri paga come una casa mobile di otto. Costruisci il prezzo da quello che il posto ti costa: la superficie, il premio assicurativo in più, l'illuminazione, i giri di controllo e le ore per far entrare e uscire i mezzi.

E vendilo a chi hai già. I tuoi stagionali abitano spesso troppo lontano per tenere la roulotte a casa, e una mail a settembre al tuo elenco di clienti riempie il rimessaggio più in fretta di qualsiasi annuncio. È esattamente il momento in cui tenere in ordine i contatti si ripaga.

CampSuite tiene ogni prenotazione con i suoi ospiti e i loro dati, la caparra e i messaggi in un unico posto, anche dal telefono, incassa acconti e saldi con carta, emette fatture e ricevute, invia messaggi agli ospiti e dà i numeri di prenotazioni, occupazione e incassi. Così il contratto di rimessaggio sta sullo stesso cliente della piazzola stagionale, e a settembre scrivi ai tuoi in una volta sola. Cosa comprende è su la pagina delle funzionalità, e cosa cambia per le piazzole stagionali su la pagina delle soluzioni.

Un'ultima verifica con il consulente: come fatturare il rimessaggio e quale aliquota applicare, perché è una prestazione diversa dal soggiorno e non segue automaticamente la stessa regola.

Lista per ottobre

• Contratto di deposito predisposto, separato da quello di piazzola stagionale, e rivisto da un avvocato.
• Numero di telaio, targa e misure registrati per ogni mezzo.
• Fotografie datate dello stato alla consegna, viste da entrambi.
• Clausola su accesso e divieto di pernottamento, esplicita.
• Clausola di responsabilità scritta da un legale.
• Risposta scritta del broker su cose in custodia e condizioni.
• Verifica con l'ufficio tecnico su ammissibilità e destinazione d'uso.
• Distanze rispettate e concordate con il broker.
• Bombole fuori, deposito centrale organizzato.
• Nessuna prolunga, corrente solo su linea dedicata dove serve.
• Corsia per i soccorsi libera e misurata.
• Planimetria aggiornata di chi sta dove.
• Prezzo per classe di lunghezza, calcolato sui tuoi costi.
• Trattamento fiscale confermato dal consulente.
• Mail a settembre ai tuoi stagionali.

Impostato bene, il rimessaggio è fatturato tranquillo in un semestre fermo. Impostato male, è l'unica attività sul tuo terreno in cui puoi perdere soldi senza ricevere un solo ospite. Se vuoi parlarne, scrivici dalla pagina dei contatti; il listino è sulla pagina dei prezzi.