Een camping overnemen, en wat er niet in de brochure staat

Een camping kopen voelt als een vastgoedtransactie en is het niet. U koopt een terrein, maar u koopt er ook een bestemming bij, een stapel overeenkomsten met jaarplaatshouders die u niet hebt opgesteld, een paar vergunningen die niet automatisch meeverhuizen, en een boekingsbestand voor het volgende seizoen waarvan iemand de aanbetalingen al heeft geïnd. Wie alleen naar de omzet en de staat van het sanitair kijkt, komt in het eerste seizoen drie dingen tegen die niemand had genoemd.

Dit stuk is de lijst die u langsgaat, of u koopt of verkoopt. Aan beide kanten van de tafel helpt dezelfde lijst, want wat de koper vraagt is precies wat de verkoper beter op orde heeft.

Eerst: mag het terrein zijn wat het is

Begin niet bij de cijfers maar bij het omgevingsplan van de gemeente. Onder de Omgevingswet is daarin opgenomen wat het oude bestemmingsplan regelde, en daar staat wat op het perceel is toegestaan: de functie, de bebouwing, soms het aantal standplaatsen en soms het onderscheid tussen recreatief nachtverblijf en permanent wonen.

Drie dingen die hier naar boven komen en elk een koop kunnen laten afketsen:

• Meer standplaatsen in gebruik dan toegestaan. Dat is niet zichtbaar in de jaarrekening en wel in het plan.
• Permanente bewoning. Als er mensen het hele jaar wonen, koopt u een handhavingsdossier, en dat is een van de moeilijkste dingen om op te lossen zonder de zittende bewoners te raken.
• Bouwwerken zonder vergunning. Aanbouwen, schuurtjes, een loods, een terras. Vraag de gemeente om een overzicht van verleende vergunningen en vergelijk dat met wat er staat.

Vraag dit schriftelijk op bij de gemeente en bewaar het antwoord. De route voor uitbreiden staat in het stuk over het omgevingsplan.

De contracten die u erbij krijgt

De jaarplaats- en seizoenplaatsovereenkomsten zijn vaak de grootste verborgen waarde of de grootste verborgen last. Vraag ze allemaal op, niet een voorbeeld.

1. Welke voorwaarden gelden. Werkt de camping met de RECRON-voorwaarden of met eigen tekst, en is die tekst actueel. Oude eigen teksten geven vaak meer rechten aan de plaatshouder dan de verkoper denkt.
2. De prijsafspraken. Staan er indexeringen in, of zijn er plaatsen met een bevroren prijs uit 2009 waar niemand meer naar heeft gekeken.
3. De looptijd en de opzegging. Hoeveel plaatsen kunt u realistisch in vijf jaar herindelen, en met welke termijn.
4. Doorverkoop van caravans op de plaats. Mag de plaatshouder zijn caravan ter plaatse verkopen aan een opvolger, en met welke bemiddelingsafspraak. Dit bepaalt of u ooit een veld opnieuw kunt indelen.
5. Achterstanden. Vraag een lijst van openstaande bedragen per plaats, met ouderdom. Oude achterstanden komen bijna nooit meer binnen en zeggen alles over hoe het beheer liep.

Wat niet meeverhuist

Dit is het onderdeel dat kopers het vaakst verrast. Een aantal zaken is aan de persoon of aan de onderneming gebonden en moet opnieuw worden aangevraagd of gewijzigd:

• De Alcoholwetvergunning. Die is niet overdraagbaar; bij een nieuwe exploitant hoort een nieuwe aanvraag, met leidinggevenden op het aanhangsel. Regel dit vóór de overdracht, anders staat de kantine dicht in uw eerste week. De rest staat in het stuk over horeca.
• Registraties bij de Nederlandse Voedsel- en Warenautoriteit voor het levensmiddelenbedrijf.
• Betaalcontracten en de channel-afspraken met boekingssites, die op naam staan en opnieuw moeten worden gesloten.
• Verzekeringen. Een nieuwe polis op uw naam, met de activiteiten die u werkelijk doet, inclusief eventuele winterstalling. Dat laatste staat in het stuk over winterstalling.

Techniek en bodem: de kosten die later komen

Laat deze vier onderzoeken doen voordat u een prijs afspreekt, niet erna.

• Bodemonderzoek. Oude ondergrondse tanks, een voormalige werkplaats, een gedempte sloot. Bodemsanering is de grootste onverwachte post die er op een camping bestaat.
• Drinkwater en legionellabeheer. Is er een actueel beheersplan en zijn de metingen bijgehouden. Dat staat in het stuk over legionella.
• Elektra. Leeftijd van de verdeelkasten, aardlekken die daadwerkelijk schakelen, en of de meters per plaats bruikbaar zijn. Hoe u die doorbelast staat in het stuk over stroom per plaats.
• Riool en zuivering. Aangesloten of eigen voorziening, en met welke voorwaarden en onderhoudshistorie.

Personeel, boekingen en de overdrachtsdag

Neemt u de onderneming over, dan kan sprake zijn van overgang van onderneming, en dan gaan de rechten en verplichtingen van het personeel mee. Laat uw adviseur vaststellen of dat in uw constructie zo is, want het verschil tussen een activa-passivatransactie en een aandelenoverdracht bepaalt veel: personeel, lopende contracten, belastinglatenties en overdrachtsbelasting.

En dan de dag zelf. Spreek expliciet af wat er gebeurt met:

• De boekingen voor volgend seizoen en de al ontvangen aanbetalingen. Wie heeft dat geld, en wie moet de gast straks leveren.
• De vooruitbetaalde jaarplaatsgelden over de periode na de overdracht.
• De gastenbestanden en de contactgegevens, met een regeling die de privacyregels respecteert.
• De domeinnaam, de website, de socialmedia-accounts en de Google-ficha. Deze worden standaard vergeten en zijn verrassend lastig terug te krijgen.
• De meterstanden van water, gas en elektra op de overdrachtsdag, vastgelegd met foto's.

Voor dat eerste punt is het nuttig dat de boekingen op één plek staan en niet in een schrift. CampSuite houdt elke boeking met de gasten en hun gegevens, de aanbetaling en de berichten op één plek, ook op een telefoon, brengt online boekingen en met de hand ingevoerde boekingen in dezelfde agenda samen, zet plaatsen, accommodaties en glamping met hun eigen prijzen in één overzicht, int aanbetalingen en restbedragen met de kaart, maakt facturen en bonnen en geeft de cijfers van boekingen, bezetting en opbrengst. Bij een overdracht is dat het verschil tussen een exportbestand en een week met een schrift naast de telefoon. Op de functiepagina staat wat erin zit, en op de oplossingenpagina wat dat voor een kleine camping betekent.

Checklist

• Omgevingsplan en vergunningenoverzicht schriftelijk bij de gemeente opgevraagd.
• Aantal toegestane standplaatsen vergeleken met het werkelijke gebruik.
• Permanente bewoning uitgevraagd en schriftelijk vastgelegd.
• Alle jaarplaats- en seizoenovereenkomsten gelezen, niet een voorbeeld.
• Prijsafspraken, looptijden, opzegtermijnen en doorverkoopregelingen in kaart.
• Lijst van openstaande bedragen per plaats, met ouderdom.
• Alcoholwetvergunning opnieuw aangevraagd vóór de overdracht.
• NVWA-registratie, betaalcontracten en channel-afspraken opnieuw op uw naam.
• Nieuwe verzekeringen op de werkelijke activiteiten.
• Bodemonderzoek uitgevoerd.
• Legionellabeheersplan en metingen nagekeken.
• Elektra en riool technisch beoordeeld.
• Overgang van onderneming en transactievorm met de adviseur vastgesteld.
• Afspraken over boekingen, aanbetalingen en vooruitbetaalde jaargelden.
• Domeinnaam, website, socials en Google-ficha overgedragen.
• Meterstanden op de overdrachtsdag met foto's vastgelegd.

Verkoopt u, dan is deze lijst uw voorbereiding: een camping met de contracten op orde en de vergunningen op naam brengt meer op en gaat sneller weg. Koopt u, dan is het de lijst die bepaalt of het eerste seizoen leuk is. Wilt u erover doorpraten, stuur dan een bericht via de contactpagina; wat elk pakket kost, staat op de prijzenpagina.