Comprar un camping, y lo que no sale en el anuncio

Comprar un camping parece una operación inmobiliaria y no lo es. Compras un terreno, pero compras también una situación urbanística, un montón de contratos con clientes de temporada que no has redactado tú, unas cuantas licencias que no se transmiten solas, y una cartera de reservas para la temporada siguiente cuyos anticipos ya ha cobrado otro. Quien solo mira la facturación y el estado de los sanitarios se encuentra tres cosas en la primera temporada, y nadie las había mencionado.

Esta es la lista que hay que recorrer, compres o vendas. A los dos lados de la mesa sirve la misma lista, porque lo que pregunta el comprador es justo lo que al vendedor le conviene tener en orden.

Primero: el terreno puede ser lo que es

No empieces por los números, empieza por el ayuntamiento. Pide un certificado o cédula urbanística de la finca y comprueba la clasificación y la calificación del suelo, y si el uso de campamento de turismo está admitido. Tres cosas aparecen aquí y cada una puede tumbar una compra:

• Más parcelas en uso que las autorizadas. No se ve en las cuentas y sí en el expediente.
• Residencia permanente. Si hay gente viviendo allí todo el año, compras un expediente, y es de los más difíciles de resolver sin tocar a quien está dentro.
• Construcciones sin licencia. Anexos, porches, una nave, una terraza. Pide la relación de licencias concedidas y compárala con lo que hay en el terreno.

Pide todo esto por escrito y guárdalo. Conviene leer al revés el marco de abrir uno nuevo, que está en el artículo sobre abrir un camping: lo que haría falta para licenciarlo hoy es lo que el vendedor debería tener.

El registro y las licencias que no viajan solas

• El Registro de Turismo de la comunidad autónoma. Comprueba que el camping está inscrito, con qué categoría y qué número, y qué hay que comunicar cuando cambia el titular de la explotación. Un registro desactualizado es un problema administrativo que heredas.
• La licencia de actividad. La transmisión suele exigir una comunicación al ayuntamiento, y en algunos municipios una verificación. No des por hecho que cambia de nombre sola.
• El bar y la tienda. Si los hay, sus propios trámites y su inscripción sanitaria están en la esfera de quien explota y hay que rehacerlos. Trátalo antes de la escritura, o el bar estará cerrado tu primera semana. El marco está en el artículo sobre el bar del camping.
• Los contratos de cobro y los acuerdos con los portales, que van a nombre de quien explota y hay que firmarlos de nuevo.
• Los seguros: póliza a tu nombre, sobre las actividades que realmente haces, incluida la guarda de caravanas si la ofreces.

Los contratos que heredas

Los contratos de parcela de temporada son a menudo el mayor valor oculto o la mayor carga oculta. Pídelos todos, no un ejemplo.

1. Qué condiciones se aplican, y desde cuándo no se revisa el modelo. Los modelos antiguos suelen dar más derechos al cliente de los que el vendedor cree.
2. Los precios y su revisión. Hay cláusula de actualización, o hay parcelas con el precio congelado desde hace diez años.
3. La duración y la resolución. Cuántas parcelas puedes reorganizar de verdad en cinco años, y con qué plazo.
4. La venta de la caravana en la parcela. ¿Puede el cliente vendérsela a un sucesor en el mismo sitio, y con qué intermediación? Esto determina si algún día podrás rediseñar una zona.
5. Las deudas. Pide la lista de importes pendientes por parcela, con antigüedad. Las deudas viejas casi nunca entran y lo dicen todo sobre cómo se ha llevado el camping. El camino para tratarlas está en el artículo sobre impagos.

Técnica y medio ambiente: los costes que llegan después

• Agua. ¿De red o de pozo? Si es de pozo, la concesión o autorización de aguas y su caudal son documentos que tienes que ver antes de firmar.
• Depuración. Conectado al alcantarillado o con instalación propia, con qué autorización de vertido y qué historial de mantenimiento.
• Electricidad. Edad de los cuadros, diferenciales que disparen de verdad, y contadores por parcela utilizables.
• Arbolado. Pide la última inspección y las actuaciones hechas. Un pinar sin informe es un coste y un riesgo que heredas tal cual, como está en el artículo sobre árboles y juegos infantiles.
• Piscina. Analíticas, conformidad del vaso y el socorrista que tendrás que contratar.
• Suelo. Depósitos enterrados, un taller antiguo, una balsa cegada. Es el mayor coste inesperado que existe en un camping.

Personal, reservas y el día del traspaso

Si adquieres la explotación, puede haber sucesión de empresa, y entonces las relaciones laborales se transmiten con los derechos de los trabajadores. Que tu abogado y tu asesor determinen qué se aplica a tu operación, porque la diferencia entre comprar el negocio y comprar la sociedad cambia mucho: personal, contratos en vigor, responsabilidades fiscales y los impuestos de la propia transmisión.

Y el día en sí. Deja por escrito qué pasa con:

• Las reservas de la temporada siguiente y los anticipos ya cobrados. Quién tiene ese dinero, y quién tendrá que prestar el servicio.
• Las cuotas anuales pagadas por adelantado correspondientes al periodo posterior.
• Los ficheros de clientes y sus datos, con un encaje que respete la normativa de protección de datos.
• El dominio, la web, las redes sociales y la ficha de Google. Siempre se olvidan y son sorprendentemente difíciles de recuperar después.
• Las lecturas de agua, gas y luz del día, anotadas con fotos.

Para lo primero conviene que las reservas estén en un solo sitio y no en una libreta. CampSuite guarda cada reserva con sus huéspedes y sus datos, su anticipo y sus mensajes en un solo sitio, también en el móvil, reúne las reservas hechas por internet y las hechas a mano en una sola agenda, lista parcelas, alojamientos y glamping con sus propios precios, cobra anticipos y saldos con tarjeta, emite facturas y recibos y da los números de reservas, ocupación e ingresos. En un traspaso es la diferencia entre un fichero exportado y una semana con una libreta al lado del teléfono. Lo que incluye está en la página de funcionalidades, y lo que cambia en un camping pequeño en la de soluciones.

Checklist

• Cédula urbanística y relación de licencias pedidas por escrito.
• Parcelas autorizadas comparadas con las que están en uso.
• Residencia permanente averiguada y reflejada por escrito.
• Inscripción en el Registro de Turismo comprobada, con categoría.
• Transmisión de la licencia de actividad tramitada.
• Trámites del bar y la tienda rehechos antes de la escritura.
• Contratos de cobro y acuerdos con portales a tu nombre.
• Seguros sobre las actividades reales.
• Todos los contratos de temporada leídos, no un ejemplo.
• Revisión de precios, plazos, resolución y venta en parcela inventariados.
• Lista de deudas por parcela, con antigüedad.
• Agua, vertidos, electricidad, arbolado, piscina y suelo evaluados.
• Sucesión de empresa y forma de la operación fijadas con abogado y asesor.
• Destino de reservas, anticipos y cuotas adelantadas por escrito.
• Dominio, web, redes y ficha de Google transferidos.
• Lecturas de contadores el día del traspaso, con fotos.

Si vendes, esta lista es tu preparación: un camping con los contratos en orden y las licencias a nombre correcto se vende antes y por más. Si compras, es la lista que decide si la primera temporada es agradable. Para comentarlo, escríbenos desde la página de contacto; los precios de cada plan están en la página de precios.