Garder des caravanes l'hiver, de la recette sur un terrain vide

À partir de novembre, la plus grande partie de votre terrain ne sert plus à rien. Les réseaux sont là, la clôture est là, vous faites le tour de toute façon, et l'assurance continue de courir. Le gardiennage est donc l'un des rares moyens de tirer quelque chose de ce terrain vide sans investir. C'est aussi l'une des rares activités annexes sur lesquelles les exploitants se brûlent régulièrement, et presque toujours pour la même raison : il n'y a rien d'écrit.

À ne pas confondre avec la préparation de votre propre terrain pour l'hiver, qui est dans le billet sur la fermeture annuelle. Ici il s'agit de facturer la garde de caravanes qui appartiennent à d'autres.

Pourquoi cela tourne mal plus souvent qu'on ne croit

Une caravane posée chez vous n'est pas la vôtre. Vous l'avez en dépôt, et le dépôt crée des obligations : le code civil impose au dépositaire de garder la chose et de la restituer. S'il arrive quelque chose, la première question n'est pas si vous avez eu de la malchance, mais ce qui avait été convenu et ce que vous avez fait pour éviter le dommage.

Les trois choses qui arrivent réellement : le vent emporte une lanterneau ou un store, on entre dans trois caravanes la même nuit, ou le feu prend et elles sont si serrées qu'on en perd cinq au lieu d'une. Les trois se limitent, et les trois commencent par du papier.

Le contrat de dépôt : ce qu'il doit contenir

Faites un contrat à part, pas une ligne au bas du contrat d'emplacement à l'année. Dedans, au minimum :

• Ce que vous gardez : marque, modèle, dimensions, numéro de châssis et immatriculation. Sans numéro de châssis, en cas de vol vous n'avez rien à déclarer.
• La période, avec début et fin, et ce qui se passe si le propriétaire ne reprend pas.
• Le prix, quand il est dû, et si entrer et sortir en dehors des créneaux convenus coûte en plus.
• L'accès. C'est la clause la plus importante et la plus oubliée. Le propriétaire peut-il venir l'hiver, sur rendez-vous ou librement, et peut-on y dormir ? La réponse à la dernière question est presque toujours non, et il faut alors l'écrire, sinon ce n'est plus du gardiennage mais du séjour, avec tout ce que cela entraîne.
• La responsabilité. Ce que vous prenez en charge et ce que vous excluez, et avec quel plafond. Faites rédiger cette clause par un avocat : une exclusion générale tapée à la maison ne tient souvent pas, et vous vous croyez couvert alors que vous ne l'êtes pas.
• L'assurance : que le propriétaire reste assuré et le justifie sur demande.
• L'état à la livraison, avec des photos datées vues par les deux parties. Cela évite la discussion d'avril sur une bosse qui était déjà là en novembre.
• Bouteilles de gaz retirées, comme condition d'accueil, et où elles vont à la place.

Assurance et mairie

Deux appels avant d'accepter la première caravane.

Votre courtier. Garder le bien d'autrui est une activité différente de la location d'emplacements. Demandez explicitement si votre responsabilité civile couvre les dommages aux biens confiés, jusqu'à quel montant, et ce que vous devez maintenir pour conserver cette garantie : clôture, éclairage, vidéosurveillance, distances. Demandez la réponse par écrit. Le cadre est dans le billet sur la reprise d'un camping, qui liste les assurances à refaire à son nom.

La mairie. Le stationnement durable de véhicules peut être, du point de vue de l'urbanisme, un usage différent du camping, surtout si vous construisez un hangar ou si vous empierrez une aire. Demandez au service urbanisme si le gardiennage est admis sur votre parcelle et s'il faut un changement de destination. C'est un courriel, et cela évite un courrier la troisième année.

Incendie, là où se trouve le vrai dommage

Des caravanes serrées en rang sont un risque où un seul départ de feu touche cinq propriétaires. Ce que vous pouvez faire sans rien construire :

• Gardez les distances, même si cela coûte des places. Ce qui est raisonnable se définit avec votre courtier et, si possible, avec le service d'incendie et de secours.
• Aucune bouteille de gaz dans les caravanes. Soit un local central ventilé, soit le propriétaire les emporte.
• Pas de courant sur les caravanes pendant le gardiennage, sauf là où c'est vraiment nécessaire, et alors sur un circuit protégé dédié. Les enrouleurs qui passent d'une caravane à l'autre sont la cause classique.
• Laissez une voie libre pour un engin de secours, même terrain plein. Mesurez-la aux dimensions de leur véhicule, pas à l'oeil.
• Tenez un plan à jour de qui est où. Lors d'un appel à trois heures du matin, c'est la seule chose qui compte. Le reste est dans le billet sur la sécurité incendie.

Ce que cela rapporte, et comment le tarifer

Ne tarifez pas à la caravane mais au mètre de longueur ou par tranche de longueur, sinon une caravane de quatre mètres paie autant qu'un mobil-home de huit. Construisez le prix à partir de ce que la place vous coûte : la surface, le supplément de prime, l'éclairage, les rondes et les heures d'entrée et de sortie.

Et vendez-le à ceux que vous avez déjà. Vos résidents à l'année habitent souvent trop loin pour garer la caravane chez eux, et un courriel en septembre à votre propre fichier remplit le gardiennage plus vite que n'importe quelle annonce. C'est exactement le moment où tenir ses coordonnées en ordre se rembourse.

CampSuite garde chaque réservation avec ses occupants et leurs coordonnées, son acompte et ses messages au même endroit, y compris sur un téléphone, encaisse acomptes et soldes par carte, établit factures et reçus, envoie les messages aux campeurs et donne les chiffres de réservations, d'occupation et de recettes. Le contrat de gardiennage tient donc au même client que l'emplacement à l'année, et en septembre vous écrivez aux vôtres en une fois. Le détail est sur la page des fonctionnalités, et ce que cela change selon votre terrain sur la page des solutions.

Une dernière vérification avec votre comptable : comment facturer le gardiennage et quel taux appliquer, parce que c'est une prestation différente de l'hébergement et qu'elle ne suit pas automatiquement la même règle.

La checklist d'octobre

• Contrat de dépôt rédigé, séparé du contrat d'emplacement, relu par un avocat.
• Numéro de châssis, immatriculation et dimensions relevés par caravane.
• Photos datées de l'état à la livraison, vues par les deux parties.
• Clause d'accès et interdiction d'y dormir, explicites.
• Clause de responsabilité rédigée par un juriste.
• Réponse écrite du courtier sur les biens confiés et les conditions.
• Question posée au service urbanisme sur l'admissibilité et le changement de destination.
• Distances respectées et validées avec le courtier.
• Bouteilles retirées, local central organisé.
• Pas d'enrouleurs, courant seulement sur circuit dédié où nécessaire.
• Voie pour les secours libre et mesurée.
• Plan à jour de qui est où.
• Prix par tranche de longueur, calculé sur vos coûts.
• Traitement fiscal confirmé par le comptable.
• Courriel en septembre à vos résidents à l'année.

Bien monté, le gardiennage est du chiffre tranquille sur un semestre mort. Mal monté, c'est la seule activité de votre terrain où vous pouvez perdre de l'argent sans recevoir un seul campeur. Pour en parler, écrivez-nous depuis la page de contact ; les tarifs de chaque formule sont sur la page des tarifs.