Reprendre un camping, et ce qui n'est pas dans l'annonce

Acheter un camping ressemble à une opération immobilière et n'en est pas une. Vous achetez un terrain, mais vous achetez aussi une situation d'urbanisme, une pile de contrats avec des résidents à l'année que vous n'avez pas rédigés, quelques autorisations qui ne suivent pas automatiquement, et un carnet de réservations pour la saison suivante dont quelqu'un a déjà encaissé les acomptes. Qui ne regarde que le chiffre d'affaires et l'état des sanitaires découvre trois choses la première saison, et personne ne les avait mentionnées.

Voici la liste à dérouler, que vous achetiez ou que vous vendiez. Des deux côtés de la table c'est la même liste qui sert, parce que ce que l'acheteur demande est exactement ce que le vendeur a intérêt à avoir en ordre.

D'abord : le terrain a-t-il le droit d'être ce qu'il est

Ne commencez pas par les chiffres mais par le document d'urbanisme. Demandez à la mairie un certificat d'urbanisme et le plan local d'urbanisme applicable, et vérifiez ce que la zone autorise. Trois choses remontent ici, et chacune peut faire échouer une reprise :

• Plus d'emplacements exploités qu'autorisés. Cela n'apparaît pas dans les comptes et apparaît dans l'arrêté.
• De l'habitat permanent. Si des gens vivent là toute l'année, vous achetez un dossier, et c'est l'un des plus difficiles à résoudre sans toucher aux occupants.
• Des constructions sans autorisation. Extensions, abris, une salle, une terrasse. Demandez la liste des autorisations accordées et comparez-la avec ce qui est sur le terrain.

Demandez tout cela par écrit et conservez la réponse.

Le classement et les autorisations qui ne suivent pas

C'est la partie qui surprend le plus souvent les repreneurs.

• Le classement en étoiles. Vérifiez la décision de classement, sa date et sa durée de validité, et ce qu'implique un changement d'exploitant. Un classement proche de son échéance est une dépense à prévoir, et la visite de contrôle se prépare. Le cadre est dans le billet sur le classement.
• La licence du débit de boissons. Une licence n'est pas un bien qui se transfère en silence : la mutation, la translation et la déclaration en mairie ont leurs propres règles, et le permis d'exploitation est attaché à une personne formée. Réglez ce point avant la signature, sinon le bar reste fermé votre première semaine.
• Le cahier de prescriptions de sécurité, si le terrain est en zone à risque, et le registre de sécurité des bâtiments.
• Les contrats de paiement et les accords avec les portails, qui sont nominatifs et doivent être refaits.
• Les assurances. Une police à votre nom, sur les activités que vous exercez réellement.

Les contrats que vous récupérez

Les contrats des résidents à l'année sont souvent la plus grande valeur cachée ou la plus grande charge cachée. Demandez-les tous, pas un exemple.

1. Quelles conditions s'appliquent, et depuis quand le modèle n'a pas été revu. Les vieux modèles maison donnent souvent plus de droits au résident que le vendeur ne le croit.
2. Les prix. Y a-t-il une clause d'indexation, ou des emplacements au tarif gelé depuis dix ans.
3. La durée et la résiliation. Combien d'emplacements pouvez-vous réellement réorganiser en cinq ans, et avec quel délai.
4. La revente du mobil-home sur place. Le résident peut-il vendre sur l'emplacement à un successeur, et avec quelle commission. Cela détermine si vous pourrez un jour réaménager une zone.
5. Les impayés. Demandez la liste des sommes dues par emplacement, avec leur ancienneté. Les vieux impayés ne rentrent presque jamais et disent tout de la gestion passée.

Technique et diagnostics : les dépenses qui arrivent après

• Électricité. Âge des coffrets, différentiels qui déclenchent réellement, et compteurs par emplacement utilisables. La refacturation est dans le billet sur l'électricité par emplacement.
• Eau et assainissement. Raccordé ou autonome, avec quelles prescriptions et quel historique d'entretien. Le sujet est dans le billet sur l'eau et l'assainissement.
• Les arbres. Demandez le dernier diagnostic et les travaux faits. Un parc arboré sans diagnostic est une dépense et un risque que vous reprenez tels quels, comme l'explique le billet sur les arbres et les aires de jeux.
• La piscine. Analyses, conformité du bassin, et la surveillance que vous devrez recruter.
• Les mobil-homes. Âge réel, toitures, et combien devront être remplacés dans les trois ans. C'est la ligne la plus souvent sous-estimée.

Personnel, réservations et le jour de la reprise

Si vous reprenez l'entité qui exploite, les contrats de travail en cours sont en principe transférés au repreneur. Faites établir par votre conseil ce qu'il en est dans votre montage, car la différence entre une cession de fonds de commerce et une cession de parts change beaucoup : personnel, contrats en cours, passif fiscal, droits d'enregistrement.

Et le jour même. Mettez noir sur blanc ce qui arrive aux :

• Réservations de la saison suivante et acomptes déjà encaissés. Qui a cet argent, et qui devra livrer le séjour.
• Redevances annuelles payées d'avance pour la période après la reprise.
• Fichiers de campeurs et coordonnées, avec un encadrement qui respecte les règles de protection des données.
• Nom de domaine, site, comptes sur les réseaux et fiche d'établissement Google. Toujours oubliés, et étonnamment difficiles à récupérer ensuite.
• Relevés d'eau, de gaz et d'électricité le jour de la reprise, avec photos.

Pour le premier point, il vaut mieux que les réservations soient à un seul endroit et pas dans un carnet. CampSuite garde chaque réservation avec ses occupants et leurs coordonnées, son acompte et ses messages au même endroit, y compris sur un téléphone, réunit les réservations prises en ligne et celles prises à la main dans un seul planning, liste emplacements, hébergements et insolites avec leurs propres tarifs, encaisse acomptes et soldes par carte, établit factures et reçus et donne les chiffres de réservations, d'occupation et de recettes. Lors d'une reprise, c'est la différence entre un export et une semaine avec un carnet à côté du téléphone. Le détail est sur la page des fonctionnalités, et ce que cela change selon le terrain sur la page des solutions.

La checklist

• Certificat d'urbanisme et liste des autorisations demandés par écrit.
• Nombre d'emplacements autorisés comparé à l'exploitation réelle.
• Habitat permanent recensé et acté par écrit.
• Décision de classement, date et échéance vérifiées.
• Licence du débit de boissons et permis d'exploitation réglés avant la signature.
• Cahier de prescriptions de sécurité et registre de sécurité récupérés.
• Contrats de paiement et accords portails refaits à votre nom.
• Assurances souscrites sur vos activités réelles.
• Tous les contrats de résidents lus, pas un exemple.
• Indexation, durées, préavis et reventes sur place recensés.
• Liste des impayés par emplacement, avec ancienneté.
• Électricité, eau, assainissement, arbres, piscine et mobil-homes expertisés.
• Montage juridique et transfert des contrats de travail arrêtés avec votre conseil.
• Sort des réservations, acomptes et redevances payées d'avance écrit.
• Domaine, site, réseaux et fiche Google transférés.
• Relevés de compteurs le jour de la reprise, photographiés.

Si vous vendez, cette liste est votre préparation : un terrain dont les contrats sont en ordre et les autorisations au bon nom part plus vite et plus cher. Si vous achetez, c'est la liste qui décide si la première saison sera agréable. Pour en parler, écrivez-nous depuis la page de contact ; les tarifs de chaque formule sont sur la page des tarifs.