Comprar um parque, e o que não vem no anúncio

Comprar um parque de campismo parece uma operação imobiliária e não é. Compra um terreno, mas compra também um enquadramento urbanístico, um monte de contratos com clientes de época que não escreveu, algumas licenças que não se transmitem sozinhas, e uma carteira de reservas para a época seguinte cujos sinais alguém já recebeu. Quem só olha para a faturação e para o estado dos sanitários descobre três coisas na primeira época, e ninguém as tinha mencionado.

Esta é a lista a percorrer, compre ou venda. Dos dois lados da mesa serve a mesma lista, porque o que o comprador pergunta é exatamente o que ao vendedor convém ter em ordem.

Primeiro: o terreno pode ser o que é

Não comece pelos números, comece pela câmara municipal. Peça informação sobre o plano municipal aplicável ao prédio e sobre o que ali é permitido: a classificação do solo, os índices, e se a utilização turística de campismo está admitida. Três coisas aparecem aqui e cada uma pode fazer cair um negócio:

• Mais alvéolos em uso do que os licenciados. Não se vê nas contas e vê-se no processo.
• Residência permanente. Se há pessoas a viver lá todo o ano, está a comprar um processo, e é dos mais difíceis de resolver sem mexer com quem lá está.
• Construções sem licença. Anexos, telheiros, um pavilhão, uma esplanada. Peça a lista de licenças emitidas e compare-a com o que está no terreno.

Peça tudo isto por escrito e guarde a resposta. O enquadramento de abrir de novo está em o artigo sobre abrir um parque, e vale a pena ler ao contrário: o que seria preciso para licenciar hoje é o que o vendedor devia ter.

O registo e as licenças que não se transmitem

É a parte que mais surpreende quem compra.

• O registo no Registo Nacional de Turismo. Confirme que o parque está registado, em que categoria, e o que é preciso comunicar quando muda a entidade exploradora. Um registo desatualizado é um problema administrativo que herda.
• A licença ou autorização de utilização do edificado, e a sua conformidade com a actividade.
• A restauração. Se há bar ou mini mercado, a comunicação prévia e a notificação sanitária estão na esfera de quem explora e têm de ser refeitas. Trate disto antes da escritura, ou o bar fica fechado na sua primeira semana. O enquadramento está em o artigo sobre restauração.
• Contratos de pagamento e acordos com portais, que são em nome de quem explora e têm de ser celebrados de novo.
• Seguros: apólice em seu nome, sobre as actividades que realmente exerce.

Os contratos que herda

Os contratos de alvéolo de época são muitas vezes o maior valor escondido ou a maior carga escondida. Peça-os todos, não um exemplo.

1. Que condições se aplicam, e desde quando o modelo não é revisto. Os modelos antigos dão frequentemente mais direitos ao cliente do que o vendedor imagina.
2. Os preços e a atualização. Há cláusula de revisão, ou há alvéolos com preço congelado há dez anos.
3. A duração e a denúncia. Quantos alvéolos pode realisticamente reorganizar em cinco anos, e com que prazo.
4. A venda da caravana no local. O cliente pode vender a caravana a um sucessor no próprio alvéolo, e com que intermediação. Isto determina se algum dia pode redesenhar uma zona.
5. As dívidas. Peça a lista de valores em aberto por alvéolo, com antiguidade. As dívidas antigas quase nunca entram e dizem tudo sobre como foi a gestão. O caminho para as tratar está em o artigo sobre alvéolos em atraso.

Técnica e ambiente: os custos que chegam depois

• Água e saneamento. Ligado à rede ou com solução própria, com que autorização e que histórico de manutenção.
• Legionella e controlo da água quente, com análises e plano. O enquadramento está em o artigo sobre a piscina, que cobre também os registos da água.
• Eletricidade. Idade dos quadros, diferenciais que disparam de facto, e contadores por alvéolo utilizáveis. A repercussão está em o artigo sobre eletricidade por alvéolo.
• Árvores. Peça a última avaliação de estabilidade e os trabalhos feitos. Um pinhal sem avaliação é um custo e um risco que herda tal como está, como se explica em o artigo sobre árvores e parques infantis.
• Solos e depósitos antigos. Tanques enterrados, uma oficina antiga, uma vala aterrada. É o maior custo inesperado que existe num parque.

Pessoal, reservas e o dia da transmissão

Se adquirir o estabelecimento, pode haver transmissão de estabelecimento, e nesse caso os contratos de trabalho transmitem-se com os direitos dos trabalhadores. Peça ao seu advogado e ao contabilista que determinem o que se aplica à sua estrutura, porque a diferença entre comprar o estabelecimento e comprar a sociedade muda muito: pessoal, contratos em curso, responsabilidades fiscais e os impostos da própria transação.

E o dia em si. Deixe escrito o que acontece com:

• As reservas da época seguinte e os sinais já recebidos. Quem tem esse dinheiro, e quem terá de prestar o serviço.
• As prestações anuais pagas adiantadamente relativas ao período depois da transmissão.
• Os ficheiros de hóspedes e os contactos, com um enquadramento que respeite as regras de proteção de dados.
• O domínio, o site, as redes sociais e a ficha do Google. São sempre esquecidos e surpreendentemente difíceis de recuperar depois.
• As leituras de água, gás e eletricidade no dia, registadas com fotografia.

Para o primeiro ponto convém que as reservas estejam num só lugar e não num caderno. O CampSuite guarda cada reserva com os hóspedes e os seus dados, o sinal e as mensagens no mesmo lugar, também no telemóvel, reúne as reservas feitas online e as feitas à mão na mesma agenda, lista alvéolos, alojamentos e glamping com os seus próprios preços, cobra sinais e saldos com cartão, emite faturas e recibos e dá os números de reservas, ocupação e receitas. Numa transmissão, é a diferença entre um ficheiro exportado e uma semana com um caderno ao lado do telefone. Veja o que inclui em funcionalidades e o que muda num parque pequeno em soluções.

Lista de verificação

• Informação do plano municipal e lista de licenças pedidas por escrito.
• Alvéolos licenciados comparados com os em uso.
• Residência permanente averiguada e registada por escrito.
• Registo no Registo Nacional de Turismo confirmado, com a categoria.
• Licença de utilização conforme com a actividade.
• Comunicação prévia e notificação sanitária da restauração refeitas antes da escritura.
• Contratos de pagamento e acordos com portais em seu nome.
• Seguros sobre as actividades reais.
• Todos os contratos de época lidos, não um exemplo.
• Revisão de preços, prazos, denúncia e venda no local inventariados.
• Lista de dívidas por alvéolo, com antiguidade.
• Água, saneamento, legionella, eletricidade, árvores e solos avaliados.
• Transmissão de estabelecimento e forma da operação definidas com advogado e contabilista.
• Destino de reservas, sinais e prestações adiantadas escrito.
• Domínio, site, redes e ficha Google transferidos.
• Leituras de contadores no dia, com fotografia.

Se vender, esta lista é a sua preparação: um parque com os contratos em ordem e as licenças em nome certo vende-se mais depressa e por mais. Se comprar, é a lista que decide se a primeira época corre bem. Para falar sobre isso, escreva-nos pela página de contacto; os preços de cada plano estão na página de preços.