Einen Platz übernehmen, und was nicht im Exposé steht

Einen Campingplatz zu kaufen fühlt sich wie ein Immobiliengeschäft an und ist keines. Sie kaufen ein Grundstück, aber Sie kaufen auch eine baurechtliche Lage, einen Stapel Verträge mit Dauercampern, die Sie nicht geschrieben haben, einige Erlaubnisse, die nicht von selbst mitgehen, und einen Buchungsbestand für die nächste Saison, dessen Anzahlungen schon jemand anders vereinnahmt hat. Wer nur auf den Umsatz und den Zustand der Sanitärgebäude schaut, findet in der ersten Saison drei Dinge, die niemand erwähnt hatte.

Dies ist die Liste, die Sie durchgehen, ob Sie kaufen oder verkaufen. An beiden Seiten des Tisches hilft dieselbe Liste, denn was der Käufer fragt, ist genau das, was der Verkäufer besser in Ordnung hat.

Erstens: darf das Grundstück sein, was es ist

Fangen Sie nicht bei den Zahlen an, sondern bei der Bauaufsicht. Lassen Sie sich sagen, was auf dem Grundstück zulässig ist: die Festsetzungen des Bebauungsplans oder die Beurteilung im Außenbereich, die Zahl der Standplätze, und was die Camping- und Wochenendplatzverordnung Ihres Landes verlangt. Drei Dinge kommen hier hoch, und jedes kann einen Kauf beenden:

• Mehr Standplätze in Betrieb als genehmigt. Das steht nicht in der Bilanz und steht in der Genehmigung.
• Dauerwohnen. Wenn Leute das ganze Jahr dort wohnen, kaufen Sie ein Verfahren, und es ist eines der schwersten, das sich lösen lässt, ohne die Bewohner zu treffen.
• Bauten ohne Genehmigung. Anbauten, Schuppen, eine Halle, eine Terrasse. Lassen Sie sich die erteilten Genehmigungen auflisten und vergleichen Sie sie mit dem, was auf dem Platz steht.

Holen Sie das schriftlich und heben Sie es auf. Es lohnt sich, den Rahmen für eine Neueröffnung rückwärts zu lesen, wie in dem Beitrag über die Eröffnung eines Stellplatzes: was heute für eine Genehmigung nötig wäre, sollte der Verkäufer haben.

Die Erlaubnisse, die nicht mitgehen

• Die Gaststättenerlaubnis. Sie ist personen- und betriebsbezogen und geht nicht mit dem Grundstück über. Je nach Land brauchen Sie eine neue Erlaubnis oder eine Anzeige, und die Person, die ausschenkt, braucht ihre eigenen Nachweise. Regeln Sie das vor dem Übergabetag, sonst bleibt der Kiosk in Ihrer ersten Woche zu. Der Rahmen steht in dem Beitrag über Gastronomie auf dem Platz.
• Die Belehrungen nach dem Infektionsschutzgesetz hängen an den Personen, nicht am Betrieb. Neue Leute brauchen neue Bescheinigungen.
• Die wasserrechtliche Erlaubnis für eine eigene Einleitung, und die Anzeige als Betreiber einer Trinkwasserinstallation.
• Zahlungsverträge und Portalverträge, die auf den Betreiber lauten und neu geschlossen werden müssen.
• Versicherungen: eigene Policen auf die Tätigkeiten, die Sie wirklich ausüben, einschließlich Winterlager, wenn Sie es anbieten.

Die Verträge, die Sie erben

Die Dauercamperverträge sind oft der größte verborgene Wert oder die größte verborgene Last. Verlangen Sie alle, nicht ein Muster.

1. Welche Bedingungen gelten, und seit wann das Muster nicht überarbeitet wurde. Alte Hausverträge geben dem Dauercamper oft mehr Rechte, als der Verkäufer glaubt.
2. Die Preise und ihre Anpassung. Gibt es eine Preisanpassungsklausel, oder Standplätze mit seit zehn Jahren eingefrorenem Preis. Der Rahmen steht in dem Beitrag über die Preisanpassung.
3. Laufzeit und Kündigung. Wie viele Standplätze können Sie realistisch in fünf Jahren neu ordnen, und mit welcher Frist.
4. Der Verkauf des Mobilheims auf dem Platz. Darf der Dauercamper an einen Nachfolger auf dem Standplatz verkaufen, und mit welcher Vermittlung. Das entscheidet, ob Sie je einen Bereich neu planen können.
5. Die Rückstände. Verlangen Sie eine Liste der offenen Beträge je Standplatz, mit Alter. Alte Rückstände kommen fast nie herein und sagen alles über die bisherige Führung; der Weg dazu steht in dem Beitrag über Zahlungsausfälle.

Technik und Altlasten: die Kosten, die später kommen

• Trinkwasser. Eigene Brunnenanlage oder Netzanschluss, und wenn eigene, mit welcher Erlaubnis. Dazu die Legionellenprüfungen und das Betriebsbuch, wie in dem Beitrag über Trinkwasser.
• Abwasser. Kanalanschluss oder eigene Anlage, mit Auflagen und Wartungshistorie.
• Strom. Alter der Verteilungen, Fehlerstromschutz, der tatsächlich auslöst, und Zähler je Standplatz, die als Abrechnungsgrundlage taugen. Das Eichrecht dazu steht in dem Beitrag über Strom je Standplatz.
• Bäume. Verlangen Sie die letzte Baumkontrolle und die ausgeführten Maßnahmen. Ein alter Baumbestand ohne Bericht ist eine Kostenposition und ein Risiko, das Sie so erben.
• Altlasten. Erdtanks, eine frühere Werkstatt, ein verfüllter Graben. Das ist der größte unerwartete Posten, den es auf einem Campingplatz gibt. Fragen Sie beim Altlastenkataster Ihres Kreises nach.

Personal, Buchungen und der Übergabetag

Übernehmen Sie den Betrieb, kann ein Betriebsübergang vorliegen. Dann gehen die bestehenden Arbeitsverhältnisse mit den Rechten und Pflichten auf Sie über, und die Beschäftigten sind vorher zu unterrichten. Lassen Sie von Ihrer Rechts- und Steuerberatung feststellen, was auf Ihre Konstruktion zutrifft, denn der Unterschied zwischen dem Kauf des Betriebs und dem Kauf der Gesellschaft ändert viel: Personal, laufende Verträge, Steuerlatenzen und die Grunderwerbsteuer.

Und der Tag selbst. Schreiben Sie auf, was mit diesen Dingen passiert:

• Buchungen für die nächste Saison und bereits vereinnahmte Anzahlungen. Wer hat das Geld, und wer muss die Leistung erbringen.
• Vorausgezahlte Jahresbeiträge für die Zeit nach der Übergabe.
• Gästedaten und Kontakte, mit einer Regelung, die den Datenschutz einhält.
• Domain, Website, Profile in sozialen Netzwerken und das Unternehmensprofil bei Google. Werden immer vergessen und sind hinterher überraschend schwer zu bekommen.
• Zählerstände für Wasser, Gas und Strom am Übergabetag, fotografiert.

Für den ersten Punkt ist es gut, wenn die Buchungen an einem Ort liegen und nicht in einem Heft. CampSuite hält jede Buchung mit ihren Gästen und deren Daten, der Anzahlung und den Nachrichten an einem Ort, auch auf dem Telefon, führt Online-Buchungen und von Hand eingetragene Buchungen in einem Belegungsplan zusammen, listet Standplätze, Unterkünfte und Glamping mit eigenen Preisen, nimmt Anzahlungen und Restbeträge per Karte, stellt Rechnungen und Belege aus und gibt die Zahlen zu Buchungen, Belegung und Umsatz. Bei einer Übergabe ist das der Unterschied zwischen einem Export und einer Woche mit einem Heft neben dem Telefon. Was enthalten ist, steht auf der Funktionsseite, und was das für größere Ferienplätze bedeutet auf der Lösungsseite.

Prüfliste

• Schriftliche Auskunft der Bauaufsicht zu Zulässigkeit und Zahl der Standplätze.
• Genehmigte Standplätze mit den betriebenen verglichen.
• Dauerwohnen erfragt und schriftlich festgehalten.
• Liste der erteilten Genehmigungen mit dem Bestand verglichen.
• Gaststättenerlaubnis oder Anzeige neu geregelt, vor der Übergabe.
• Belehrungen nach dem Infektionsschutzgesetz für neue Personen geplant.
• Wasserrechtliche Erlaubnis und Trinkwasseranzeige vorliegend.
• Zahlungs- und Portalverträge auf Ihren Namen.
• Versicherungen auf die tatsächlichen Tätigkeiten.
• Alle Dauercamperverträge gelesen, nicht ein Muster.
• Preisanpassung, Laufzeiten, Kündigung und Verkauf auf dem Platz erfasst.
• Liste der Rückstände je Standplatz, mit Alter.
• Trinkwasser, Abwasser, Strom, Bäume und Altlasten geprüft.
• Betriebsübergang und Erwerbsform mit Rechts- und Steuerberatung geklärt.
• Umgang mit Buchungen, Anzahlungen und Vorauszahlungen schriftlich.
• Domain, Website, Profile und Google-Profil übertragen.
• Zählerstände am Übergabetag, fotografiert.

Wenn Sie verkaufen, ist diese Liste Ihre Vorbereitung: ein Platz mit geordneten Verträgen und Erlaubnissen auf dem richtigen Namen geht schneller und teurer weg. Wenn Sie kaufen, ist es die Liste, die über die erste Saison entscheidet. Wenn Sie darüber sprechen möchten, schreiben Sie uns über die Kontaktseite; die Preise der einzelnen Pakete stehen auf der Preisseite.